상가 수익률 계산할 때 다들 빼먹는 6개 비용 — 살 때 3개, 갖고 있을 때 3개

상가를 보러 다니면 “수익률 6% 나옵니다”라는 말을 듣습니다.

그 6%는 대개 월세를 매매가로 나눈 값입니다. 사는 데 든 돈도, 갖고 있는 동안 나가는 비용도 빠져 있습니다.

빠지는 항목은 6개입니다. 살 때 한 번 나가는 것이 3개, 해마다 나가는 것이 3개입니다.

살 때 한 번 — 3개

매매가 6억짜리 상가를 산다면 실제로 준비할 돈은 6억이 아닙니다.

총투자금 = 매매가 6억 − 보증금 5,000만원 + 매입비용 3,330만원 = 5억 8,330만원

취득세율은 물건 종류·가격대·조정대상지역·전용면적에 따라 달라집니다. 중과나 감면에 해당하는지는 따로 확인하셔야 합니다.

해마다 — 3개

이 3개는 한 번 내고 끝나는 돈이 아닙니다. 10년을 보유하면 4천만원입니다.

특히 공실이 생기면 세 항목이 그대로 손실이 됩니다. 월세는 들어오지 않는데 재산세와 관리비는 계속 나가고, 다음 임차인을 받으려면 원상복구 비용도 듭니다.

6개를 넣으면 얼마나 바뀌는가

예시 시나리오 하나를 엔진으로 돌린 결과입니다. 입력값은 아래 12개입니다.

매매가 6억 · 보증금 5,000만원 · 월세 300만원 · 대출 3억 · 금리 연 4.5% · 공실률 5% · 취득세율 4.6% · 중개보수 450만원 · 법무등기비 120만원 · 재산세 등 연 120만원 · 임대인 부담 관리비 연 180만원 · 수선·원상복구 연 100만원

6개 비용과 공실률 5%를 포함한 예시에서 표면 6.00%가 실질 5.18%가 됐습니다. 0.82%p가 작아 보일 수 있지만, 총투자금 5억 8,330만원 기준으로 연 480만원 가까운 차이입니다.

왜 이 6개가 자꾸 빠지는가

매물 광고에 적히는 숫자는 월세와 매매가 둘뿐이기 때문입니다. 두 숫자만 있으면 나눗셈 한 번으로 수익률이 나옵니다. 계산이 쉬운 쪽이 먼저 눈에 들어옵니다.

나머지 6개는 각각 다른 곳에서 확인해야 합니다. 취득세는 세율표에서, 관리비는 관리규약에서, 수선비는 건물 상태를 보고 판단합니다. 한 자리에 모여 있지 않으니 빠집니다.

정리

수익률은 나누기 한 번이 아니라 빼기를 몇 번 했느냐입니다.

• 살 때 한 번 — 취득세 · 중개보수 · 법무등기비
• 해마다 — 재산세 등 · 임대인 부담 관리비 · 수선·원상복구

이 6개를 넣고 다시 계산해 보십시오. 숫자가 바뀌지 않는다면 애초에 반영돼 있던 것이고, 바뀐다면 그 차이만큼 실제와 다른 기대를 하고 있던 것입니다.

이 글의 금액은 예시 시나리오 하나를 돌린 값입니다. 표준값도 평균값도 아니고 특정 물건의 실제 비용도 아닙니다. 조건이 다르면 결과도 달라집니다. 개별 사안의 세무·법률 판단이 아닙니다. 취득세율과 감면 요건은 실행 전에 전문가 확인을 거치십시오.

상가 수익률 계산기에 6개 비용 칸이 있습니다. 본인 조건을 넣고 표면과 실질을 나란히 보십시오.
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