감정평가서를 받아 들면 대개 금액 한 줄만 보고 덮습니다. 나머지는 읽어도 무슨 말인지 모르겠고, 분량도 적지 않습니다.

그런데 감정평가서는 자유 양식이 아닙니다. 무엇을 써야 하는지 법이 정해 뒀습니다. 그래서 어느 평가서를 받아도 같은 항목이 들어 있고, 볼 자리를 미리 알고 가면 됩니다.

근거 — 감정평가에 관한 규칙 제13조

구분	내용
법령	감정평가에 관한 규칙 (국토교통부령)
조문	제13조(감정평가서 작성)
시행	2023. 9. 14. (제1253호, 일부개정)

제13조 제1항은 감정평가서를 「의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게」 작성하라고 합니다. 읽는 사람이 이해하는 것이 전제입니다.

필수 기재사항 13개

제13조 제2항이 정한 것입니다.

#	항목
①	감정평가법인등의 명칭
②	의뢰인의 성명 또는 명칭
③	대상물건 (소재지·종류·수량 등)
④	대상물건 목록의 표시근거
⑤	감정평가 목적
⑥	기준시점, 조사기간 및 작성일
⑦	실지조사를 하지 않은 경우 그 이유
⑧	시장가치 외의 가치를 기준으로 한 경우 그 사항
⑨	감정평가조건을 붙인 경우 이유와 검토사항
⑩	감정평가액
⑪	감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
⑫	전문가 자문 등을 거친 경우 그 내용
⑬	그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항

먼저 볼 두 곳 — ⑩과 ⑪

⑩은 결론이고 ⑪은 그 결론의 이유입니다. 금액만 보고 덮으면 이유를 안 본 것입니다.

⑦을 함께 보면 도움이 됩니다. 실지조사를 하지 않았다면 그 이유를 적게 돼 있습니다. 이 칸에 무언가 적혀 있다면 어떤 사정이 있었는지 확인할 값이 있습니다.

⑪에 반드시 들어가는 8가지

제13조 제3항이 따로 정해 둔 것입니다. 빼려면 그 이유를 적어야 합니다.

호	내용
1	적용한 감정평가방법 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정
1의2	거래사례비교법을 쓴 경우 — 비교 거래사례 선정 내용, 사정보정·가치형성요인 비교 내용
2	공시지가기준법으로 토지를 평가한 경우 — 비교표준지 선정 내용, 그 밖의 요인 보정 내용
3	재조달원가 산정 및 감가수정 등의 내용
4	적산법·수익환원법을 쓴 경우 — 기대이율 또는 환원율(할인율)의 산출근거
5	일괄·구분·부분 감정평가를 한 경우 그 이유
6	결정에 참고한 자료가 있는 경우 — 그 자료의 명칭, 출처와 내용
7	대상물건 중 일부를 평가에서 제외한 경우 그 이유

왜 1호·4호·6호인가

1호 — 시산가액 조정. 평가방법을 여럿 적용하면 값이 여러 개 나옵니다. 그것을 하나로 모으는 과정이 시산가액 조정입니다. 어느 방법에 무게를 뒀는지가 여기 적힙니다.

4호 — 환원율 산출근거. 수익환원법은 장래 수익을 환원율로 나눠 값을 냅니다. 환원율이 조금만 달라져도 결과가 크게 움직입니다. 그 숫자를 어디서 가져왔는지가 4호입니다.

6호 — 참고자료의 출처. 결정에 쓴 자료의 명칭과 출처를 적게 돼 있습니다. 출처 없는 숫자가 결론에 쓰였는지 여기서 드러납니다.

확인 순서

1. ⑩ — 금액과 기준시점을 봅니다. 기준시점은 ⑥에 있습니다. 언제를 기준으로 낸 값인지가 금액만큼 중요합니다.
2. ⑪ — 적용 방법, 환원율 산출근거, 참고자료 출처를 봅니다.
3. 둘이 맞물리지 않으면 그 자리에서 물어보십시오. 법이 적게 한 내용이므로 답을 받을 수 있는 질문입니다.

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이 글은 감정평가에 관한 규칙 제13조(국토교통부령 제1253호, 2023. 9. 14. 시행)를 근거로 작성했습니다. 법령은 개정될 수 있으니 계약·판단 시점 기준으로 다시 확인하십시오. 개별 사안의 법률·감정평가 판단이 아니며 투자 권유도 아닙니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

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감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

상가를 보러 다니면 “수익률 6% 나옵니다”라는 말을 듣습니다.

그 6%는 대개 월세를 매매가로 나눈 값입니다. 사는 데 든 돈도, 갖고 있는 동안 나가는 비용도 빠져 있습니다.

빠지는 항목은 6개입니다. 살 때 한 번 나가는 것이 3개, 해마다 나가는 것이 3개입니다.

살 때 한 번 — 3개

항목	금액	설명
취득세	2,760만원	매매가에 세율을 곱합니다
중개보수	450만원	매수할 때 한 번 냅니다
법무·등기비	120만원	소유권 이전 등기 비용입니다
합계	3,330만원	매매가에는 들어 있지 않은 돈입니다

매매가 6억짜리 상가를 산다면 실제로 준비할 돈은 6억이 아닙니다.

총투자금 = 매매가 6억 − 보증금 5,000만원 + 매입비용 3,330만원 = 5억 8,330만원

취득세율은 물건 종류·가격대·조정대상지역·전용면적에 따라 달라집니다. 중과나 감면에 해당하는지는 따로 확인하셔야 합니다.

해마다 — 3개

항목	연 금액	언제 나가나
재산세 등	120만원	보유하는 동안 계속
임대인 부담 관리비	180만원	공실 구간에서는 임대인이 냅니다
수선·원상복구	100만원	임차인이 바뀔 때마다
합계	연 400만원	한 번이 아니라 매년입니다

이 3개는 한 번 내고 끝나는 돈이 아닙니다. 10년을 보유하면 4천만원입니다.

특히 공실이 생기면 세 항목이 그대로 손실이 됩니다. 월세는 들어오지 않는데 재산세와 관리비는 계속 나가고, 다음 임차인을 받으려면 원상복구 비용도 듭니다.

6개를 넣으면 얼마나 바뀌는가

예시 시나리오 하나를 엔진으로 돌린 결과입니다. 입력값은 아래 12개입니다.

매매가 6억 · 보증금 5,000만원 · 월세 300만원 · 대출 3억 · 금리 연 4.5% · 공실률 5% · 취득세율 4.6% · 중개보수 450만원 · 법무등기비 120만원 · 재산세 등 연 120만원 · 임대인 부담 관리비 연 180만원 · 수선·원상복구 연 100만원

구분	계산 방식	결과
표면수익률	연 월세 ÷ 매매가	6.00%
실질수익률	(연 임대수입 − 연 보유비용) ÷ 총투자금 임대수입에 공실률 5% 반영 · (3,420 − 400) ÷ 58,330	5.18%
차이	—	0.82%p

6개 비용과 공실률 5%를 포함한 예시에서 표면 6.00%가 실질 5.18%가 됐습니다. 0.82%p가 작아 보일 수 있지만, 총투자금 5억 8,330만원 기준으로 연 480만원 가까운 차이입니다.

왜 이 6개가 자꾸 빠지는가

매물 광고에 적히는 숫자는 월세와 매매가 둘뿐이기 때문입니다. 두 숫자만 있으면 나눗셈 한 번으로 수익률이 나옵니다. 계산이 쉬운 쪽이 먼저 눈에 들어옵니다.

나머지 6개는 각각 다른 곳에서 확인해야 합니다. 취득세는 세율표에서, 관리비는 관리규약에서, 수선비는 건물 상태를 보고 판단합니다. 한 자리에 모여 있지 않으니 빠집니다.

정리

수익률은 나누기 한 번이 아니라 빼기를 몇 번 했느냐입니다.

• 살 때 한 번 — 취득세 · 중개보수 · 법무등기비
• 해마다 — 재산세 등 · 임대인 부담 관리비 · 수선·원상복구

이 6개를 넣고 다시 계산해 보십시오. 숫자가 바뀌지 않는다면 애초에 반영돼 있던 것이고, 바뀐다면 그 차이만큼 실제와 다른 기대를 하고 있던 것입니다.

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이 글의 금액은 예시 시나리오 하나를 돌린 값입니다. 표준값도 평균값도 아니고 특정 물건의 실제 비용도 아닙니다. 조건이 다르면 결과도 달라집니다. 개별 사안의 세무·법률 판단이 아닙니다. 취득세율과 감면 요건은 실행 전에 전문가 확인을 거치십시오.

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상가 수익률 계산기에 6개 비용 칸이 있습니다. 본인 조건을 넣고 표면과 실질을 나란히 보십시오.
상가 수익률 계산기 · 부동산 숫자 읽기 — 도구 모음

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 그런데 이사는 가야 합니다 — 이럴 때 그냥 이사부터 가면 지금까지 쌓아둔 순위(대항력·우선변제권)가 사라질 수 있습니다. 이걸 막는 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령, 언제 필요한가

전입신고와 확정일자로 얻은 대항력·우선변제권은 그 집에 계속 살고 있어야 유지되는 게 원칙입니다. 이사를 가서 전입신고가 빠지면, 애써 지켜온 순위도 함께 빠질 수 있습니다.

그런데 보증금을 못 받은 상태로 계속 그 집에 머물 수만은 없습니다. 이럴 때 법원에 임차권등기명령을 신청해, 등기부에 임차권을 등재해 두는 것입니다.

임차권등기를 하면 어떻게 되나

주택임대차보호법 제3조의3에 따르면, 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 그리고 핵심은 이 부분입니다.

임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는, 그 이후 대항요건(전입신고 등)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않는다

즉 임차권등기를 마친 뒤에 이사를 가도, 기존에 확보해 둔 순위가 그대로 유지됩니다. 이게 이 제도의 핵심입니다 — 순위를 지키면서 다른 곳으로 옮길 수 있게 해 주는 장치입니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, 신청만 하고 바로 이사 갑니다. 법원에 신청한다고 즉시 효력이 생기는 게 아닙니다. 등기가 실제로 완료된 것을 등기부로 확인한 뒤에 이사를 가야 합니다. 신청과 등기 완료 사이에는 시차가 있습니다.

둘째, 임차권등기 이후에 들어오는 세입자와 순위를 착각합니다. 법에는 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 세입자는 최우선변제를 받을 권리가 없다고 정해져 있습니다. 즉 기존 세입자(임차권등기권자)의 순위를 새 세입자가 앞지를 수 없도록 만들어 둔 장치입니다.

셋째, 무조건 임차권등기부터 하면 된다고 생각합니다. 이사를 가지 않고 계속 그 집에 살면서 대항요건을 유지할 수 있다면, 굳이 임차권등기를 서두를 필요는 없습니다. 이사 계획이 있을 때, 순위를 지키기 위한 목적으로 쓰는 제도입니다.

확인이 필요한 것

신청 절차(관할 법원, 필요 서류, 처리 기간)의 세부 사항은 이 글에서 다루지 않았습니다 — 신청 방법은 관할 법원 또는 대한법률구조공단에 확인하시는 게 정확합니다. 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 이후에 신청할 수 있는 제도이며, 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다.

이 글은 일반적인 제도를 설명한 것이며, 개별 사안의 법률 판단이 아닙니다. 신청 절차와 요건은 관할 법원 확인이 필요합니다.

상가 관리비가 ‘제2의 월세’라고 불렸습니다.

월세는 못 올리니 관리비를 올리는 경우가 있었고, 임차인은 그 돈이 무엇에 쓰이는지 알 수 없었습니다.

그래서 법이 바뀌었습니다.

근거와 시행일

구분	조문	시행일
법률	상가건물 임대차보호법 제19조의2 (관리비 내역의 제공)	2026.5.12
시행령	같은 법 시행령 제8조 (14개 항목)	2026.7.1

항목별 금액 공개는 7월 1일부터입니다. 법률이 먼저 시행되고 구체적인 항목은 시행령으로 정해졌습니다.

공개해야 할 14개 항목

#	항목	#	항목
①	일반관리비	⑧	위탁관리수수료
②	청소비	⑨	전기료
③	경비비	⑩	수도료
④	소독비	⑪	가스사용료
⑤	승강기유지비	⑫	정화조 오물 처리 수수료
⑥	냉난방비 및 급탕비	⑬	폐기물 처리 수수료
⑦	수선유지비 (냉난방시설 청소비 포함)	⑭	건물 전체를 대상으로 하는 보험료

예외가 하나 있습니다

시행령 제8조 제3항입니다.

월 관리비가 10만원 미만이면 항목별 금액은 생략하고, 포함된 비용 항목만 표시하여 제공할 수 있습니다.

소규모 점포까지 일일이 나누게 하면 부담이 크기 때문으로 보입니다.

⑨⑩⑪에는 단서가 있습니다

전기료·수도료·가스사용료는 임차인이 따로 직접 납부하는 부분이 있으면 그 금액은 제외하고 적습니다.

임차인이 한전에 직접 내는 전기요금까지 관리비 내역에 넣으면 이중으로 계상되기 때문입니다.

임차인이 할 수 있는 말

“관리비 내역을 항목별로 받을 수 있을까요”

따지는 게 아니라 법에 정해진 절차입니다. 임대인에게 의무로 규정된 사항이라 요청에 부담을 느끼실 필요가 없습니다.

받으신 뒤에는 합계가 맞는지만 보시면 됩니다. 항목별 금액을 다 더한 값이 청구된 관리비와 같아야 합니다.

임대인이 준비할 것

관리비를 항목별로 나눠 기록해 두셔야 합니다. 뭉뚱그려 받던 방식은 이제 안 맞습니다.

• 직접 관리하신다면 — 지금부터 장부를 항목별로 나누십시오
• 위탁 관리라면 — 관리회사에 항목별 내역서를 요구하십시오

연말에 몰아서 정리하려면 자료가 남아 있지 않습니다. 월별로 쌓아 두는 게 훨씬 쉽습니다.

이 글의 한계

조문·시행일·항목은 법제처 법령정보에서 원문을 확인해 옮긴 것입니다. 기사 요약이 아닙니다.

다만 1~8번 항목의 세부 내용은 시행령 별표 1에 따로 규정돼 있는데, 이 글에는 담지 않았습니다. 그리고 적용 범위와 위반 시 효과는 확인하지 않았습니다.

개별 사안의 법률 판단이 아닙니다. 법령은 개정될 수 있으니 계약 시점 기준으로 다시 확인하십시오.

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14개 항목 체크리스트를 만들어 뒀습니다. 받으신 내역서와 나란히 놓고 대조하시면 됩니다.
부동산 숫자 읽기 — 도구 모음

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

등기부 을구에 근저당이 잡혀 있는 집이라고 해서 무조건 위험한 건 아닙니다. 문제는 그 근저당보다 내 보증금이 먼저 나올 수 있는지입니다. 이건 감이 아니라 숫자로 계산할 수 있습니다.

근저당 잡힌 집, 계산 순서

순서는 이렇습니다.

1. 등기부 을구에서 채권최고액을 확인 — 실제 빌린 돈보다 보통 20~30% 크게 잡혀 있습니다
2. 선순위 채권최고액 + 내 보증금을 더한다
3. 그 합을 시세로 나눈다

실제 숫자로 계산해 보면

시세 3억원짜리 집에 선순위 채권최고액 1억 5천만원이 잡혀 있고, 제 보증금이 8천만원이라고 하겠습니다(다가구가 아니라 저보다 먼저 들어온 세입자는 없다고 가정).

항목	금액
선순위 채권최고액 + 내 보증금	2억 3,000만원
시세	3억원
회수 기준 비율	76.7%

이 물건이 낙찰가율 80%로 팔린다면 낙찰가는 2억 4천만원입니다. 선순위 채권최고액(1억 5천만원)을 먼저 떼고 나면 9천만원이 남아, 제 보증금 8천만원은 전액 회수됩니다.

그런데 낙찰가율이 70%로 떨어지면 상황이 달라집니다.

항목	금액
낙찰가 (시세 × 70%)	2억 1,000만원
선순위 채권최고액 제외 후 남는 돈	6,000만원
내 보증금	8,000만원
못 받는 금액	2,000만원

같은 물건인데 낙찰가율 하나로 결과가 갈립니다. 그래서 지금 시세만 보고 계산하면 안 되고, 급매로 팔릴 때 값(시세의 70~80% 수준)을 가정하고 다시 계산해 봐야 합니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, 채권최고액을 실제 대출금으로 착각합니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 이자·비용까지 담보하려고 실제 빌린 돈보다 20~30% 크게 잡아둔 금액입니다. 실제 대출 잔액이 더 적을 수 있지만, 계산은 안전하게 채권최고액 기준으로 하는 게 맞습니다.

둘째, 지금 시세로만 계산하고 끝냅니다. 보증금을 못 받는 상황은 그 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 그때는 지금 호가에 안 팔립니다. 낙찰가율을 70%, 80% 두 가지로 나눠서 계산해 두는 게 안전합니다.

셋째, 다가구는 선순위 세입자를 빼먹습니다. 한 건물에 세대가 여럿이면 은행만이 아니라 저보다 먼저 들어온 세입자들도 제 앞에 있습니다. 그 보증금 합계를 모르면 계산 자체가 성립하지 않습니다 — 임대인에게 서면으로 요청할 수 있습니다.

확인이 필요한 것

여기서 계산한 것은 판단을 돕는 기준선이지, 법에 정해진 수치가 아닙니다. 실제 배당에는 소액임차인 최우선변제·당해세·경매비용처럼 여기서 뺀 요소가 더 있어, 실제로는 이 계산보다 낙관적으로 나올 수 있습니다. 계약 전에는 계약서에 “잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다”는 특약을 넣어 두는 것도 도움이 됩니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 계약의 법률 판단이 아닙니다. 실제 배당 순위는 법률 요건에 따라 달라질 수 있으니 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

임차인이 월세 40만원을 깎아달라고 합니다.

한 번 깎아주면 계속 요구할 것 같습니다. 만만해 보일까 걱정도 됩니다. 그래서 대부분 감정으로 결정합니다.

이건 계산으로 정할 수 있는 문제입니다.

두 선택의 실제 비용

선택	내역	금액
깎아준다	40만원 × 남은 24개월	960만원
거절하고 내보낸다	공실 3개월 월세	900만원
	새 임차인 렌트프리 2개월	600만원
	원상복구·수리	200만원
	중개보수	150만원
	합계	1,850만원

깎아주는 쪽이 890만원 유리합니다.

빼먹는 항목이 절반입니다

대부분 공실 기간 월세(900만원)만 계산합니다. 그런데 그건 절반입니다.

중개보수·원상복구·렌트프리가 그만큼 더 붙습니다. 특히 새 임차인도 무상임대 2~3개월을 요구합니다. 그 기간은 비어 있는 것과 같습니다.

지난 편 「선임대 맞춰뒀습니다」에서 렌트프리를 다뤘습니다. 임대인 입장에서는 그게 이렇게 돌아옵니다.

공식은 한 줄입니다

(인하액 × 남은 개월) ÷ 현재 월세 = 버틸 수 있는 공실 개월 수

40만 × 24개월 ÷ 300만 = 3.2개월.

공실이 3.2개월을 넘을 것 같으면 깎아주는 게 낫습니다. 이 한 줄이면 매번 다시 계산하실 수 있습니다.

3개월은 낙관적입니다

상가는 업종이 맞아야 들어옵니다. 면적·층·동선·주차·업종 제한이 다 맞아야 계약이 됩니다.

한 번 비면 몇 달, 길면 해를 넘깁니다. 3개월로 계산하셨다면 6개월로도 한 번 돌려 보십시오. 차이가 두 배로 벌어집니다.

만만해 보일까 걱정되신다면

그 걱정은 이해합니다. 다만 그건 숫자가 아니라 협상의 문제입니다.

“이번 계약 기간 동안만”

이 한 줄을 서면에 넣으십시오. 다음 갱신에서 원위치할 근거가 됩니다. 말로 하면 다음에 또 같은 대화를 합니다.

정리

• 공실 기간 월세만 세지 말 것 — 절반을 놓칩니다
• (인하액 × 남은 개월) ÷ 월세로 한계를 구할 것
• 예상 공실은 보수적으로 잡을 것
• 깎아준다면 기간을 서면에 못박을 것

이 글의 한계

300만·40만·3개월은 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 조건이 바뀌면 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 월세가 낮거나 남은 기간이 짧으면 내보내는 쪽이 유리해집니다.

세금 효과와 대출 이자는 넣지 않았습니다. 월세가 줄면 소득도 줄어 실제 손실은 이보다 작습니다.

그리고 지금 임차인이 문제가 많다면 숫자만으로 정하실 일이 아닙니다. 연체가 잦거나 시설을 훼손한다면 다른 계산이 필요합니다.

개별 계약의 판단이 아닙니다. 어느 쪽이 얼마나 비싼지 크기를 보는 것입니다.

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숫자 네 개만 넣으면 답이 나옵니다. 예상 공실을 늘려 보시면 어느 지점에서 뒤집히는지 보입니다.
월세 깎아줄까, 내보낼까 — 계산기

다른 도구는 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

“원가에 맞춰 분양합니다.”

이 말을 들으면 원가가 얼마인지 물어보십시오. 대개 답이 안 나옵니다.

원가가 정해져 있지 않기 때문입니다. 무엇을 원가에 넣느냐가 매번 다릅니다. 그래서 ‘원가’라는 말은 확인할 수 없는 말입니다.

분양가 100원이 이렇게 나뉩니다

실무 수지분석표를 열면 구성이 나옵니다.

항목	분양가 100원 기준
건축비	38원
토지비	24원
이익	21원
기타제비용	14원
신탁보수	3원

많이들 반대로 알고 계십니다

땅값이 제일 클 것 같은데, 실제로는 건축비가 가장 큽니다. 38원 대 24원입니다.

그래서 분양가가 오르는 이유는 대개 공사비 쪽입니다. 자재비·인건비가 오르면 바로 반영됩니다. 땅값은 이미 몇 년 전에 확정된 숫자입니다.

‘기타제비용’ 14원이 제일 흐릿합니다

세부	금액	내용
분양경비	3.5원	모델하우스·광고·분양수수료
제세공과금	3.5원	취득세·부가세·재산세
예비비	0.5원	—
기타	6.3원	가장 안 보이는 칸

이 ‘기타’에 브랜드 사용료, 분양·입주 업무지원비, 입주관리비, 협회비 같은 것들이 들어갑니다. 항목 이름만 봐서는 크기를 짐작하기 어렵습니다.

부담금만 10가지입니다

실무 수지분석표에는 부담금이 10개 항목으로 따로 잡혀 있습니다.

• 학교용지부담금 · 개발부담금 · 농지보전부담금 · 대체산림자원조성비
• 교통유발부담금 · 과밀부담금 · 광역교통시설부담금 · 상하수도분담금
• 분양가상한제비용 · 개발행위허가 비용

전부 분양가에 실려 있습니다. 그리고 이 중 상당수는 지역·지목·규모마다 달라서, 같은 평수라도 현장에 따라 금액이 크게 벌어집니다.

그래서 물어볼 한 가지

“세전이익률이 몇 %입니까”

이 한 줄에 사업의 체력이 다 들어 있습니다. 이익률이 곧 버틸 수 있는 분양가 하락폭이기 때문입니다.

이익률 21% 사업은 분양가가 21% 밀리면 남는 게 없습니다. 그 아래로 가면 손실입니다.

이익률이	의미
낮다	분양가를 못 깎습니다. 조금만 밀려도 흔들립니다
높다	협상 여지가 있고, 미분양을 견딜 체력이 있습니다

일반화하면 안 되는 부분

이 숫자는 한 사업의 명세입니다. 전국 평균이 아닙니다.

토지비 비중은 지역에 따라 크게 갈립니다. 서울 도심은 절반을 넘기도 하고, 지방은 20% 아래로 내려가기도 합니다. 건설비는 지역차가 작은데 토지비는 크기 때문에, 총합이 100이라는 이유로 나머지 비중이 눌리거나 부풀려집니다.

비율이 아니라 구조를 외우십시오. 일반화할 수 있는 것은 「이익률 = 버틸 수 있는 하락폭」이라는 관계입니다.

---

지출 8대 분류와 부담금 10종을 그대로 옮긴 계산기를 만들어 뒀습니다. 손익분기 분양률이 시행사·신탁사 기준으로 각각 나옵니다.
사업성 검토 계산기

다른 도구는 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

등기부등본을 뗐는데 소유자 칸에 낯선 회사 이름이 적혀 있고, 그 옆에 “신탁”이라는 두 글자가 보인다면 — 지금 계약하려는 상대가 등기부상 소유자가 아닐 수 있습니다.

등기부에 신탁이 있으면 누구와 계약해야 하나

부동산을 신탁하면 등기부 갑구의 소유자가 신탁회사로 바뀝니다. 원래 주인은 ‘위탁자’로만 남습니다. 겉보기엔 아무것도 안 바뀌는데, 서류상 계약 상대는 다릅니다.

부르는 이름	누구인가	등기부상 소유자인가
위탁자	원래 주인. 현장에서 만나는 사람	아니오
수탁자	신탁회사	예
우선수익자	대개 돈을 빌려준 쪽	아니오

계약서에 도장을 찍을 상대가 여기서 갈립니다. 다만 신탁이 나쁜 구조는 아닙니다 — 개발사업에서는 매우 흔하고, 돈을 빌려준 쪽이 담보를 잡는 방식입니다. 문제는 구조가 아니라 확인을 건너뛰는 것입니다.

확인 순서 4단계

등기부에서 ‘신탁’을 발견했다면 이 순서대로 확인하십시오.

1. 등기부 갑구에서 소유자(수탁자)가 신탁회사인지 확인 — 계약서에 도장 찍을 상대입니다.
2. 신탁원부를 인터넷으로 발급받아 임대 권한·동의 조건 확인 — 조건은 등기부가 아니라 신탁원부에 적혀 있습니다.
3. 보증금 받는 계좌가 신탁 계좌인지 확인 — 위탁자 개인 계좌로 넣으면 나중에 문제가 될 수 있습니다.
4. 중개대상물 확인·설명서에 신탁 관련 내용이 기재됐는지 확인 — 서명이 들어간 서면만 나중에 근거가 됩니다.

신탁원부는 예전엔 등기소를 직접 방문해야 했지만, 2025년 1월부터 인터넷으로도 발급받을 수 있게 됐습니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, “신탁이라 원래 그래요”라는 말만 듣고 넘어갑니다. 말은 기록이 아닙니다. 확인·설명서에 서면으로 남겨야 나중에 근거가 됩니다.

둘째, 전입신고·확정일자만 하면 끝났다고 생각합니다. 이 둘은 “몇 번째로 받을지” 순서를 정할 뿐, 실제로 돈이 남아 있을지는 별개 문제입니다. 신탁 물건은 선순위 우선수익자(대출금)가 있는 경우가 많아 이 부분을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.

셋째, 근저당 기준으로만 위험을 판단합니다. 신탁 물건은 “근저당”이 아니라 “신탁”이라는 별도 권리관계라, 일반적인 채권최고액 계산으로는 정확히 안 잡히는 부분이 있습니다. 신탁원부에 적힌 우선수익 한도를 따로 확인해야 합니다.

계약 전 확인 4단계를 한 장으로 정리해 드립니다

위 내용을 체크박스 형태로 정리한 PDF입니다. 이메일을 남겨주시면 바로 받아 가실 수 있습니다.

확인이 필요한 것

여기 적은 것은 절차입니다. 개별 계약의 법률 판단이 아니고, 신탁계약의 구체적인 내용은 건마다 다릅니다. 반드시 해당 물건의 신탁원부를 직접 확인하십시오.

보증금 순위까지 함께 확인하고 싶으시면 아래 계산기로 근저당·선순위 보증금까지 같이 넣어 보십시오(신탁 물건에 별도로 근저당이 설정돼 있는 경우에 해당합니다).

이 글은 일반적인 절차를 설명한 것이며, 개별 계약의 법률 판단이 아닙니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

“상가 임대 놓으면 월세 250만원”이라는 말을 들으면 매달 통장에 250만원이 들어올 거라 생각하기 쉽습니다. 그런데 대출을 끼고 있다면 실제로 손에 남는 돈은 그 절반도 안 될 수 있습니다.

상가 임대, 월세가 그대로 내 돈이 되지 않는 이유

월세에서 다음 네 가지가 순서대로 빠져나갑니다.

• 공실 — 1년 내내 세입자가 있는 게 아닙니다
• 재산세 등 — 보유하는 동안 계속 나가는 세금
• 임대인 부담 관리비 — 공용부 관리비 중 임대인 몫
• 대출이자 — 대출을 받았다면 가장 크게 빠지는 항목

월세 250만원이면 실제로 얼마 남을까

월세 250만원(연 3,000만원), 대출 2억 5천만원(금리 5.0%), 공실률 10%, 재산세 등 연 120만원, 관리비 연 180만원인 경우로 계산해 보겠습니다.

항목	금액
연 월세 (만실 기준)	3,000만원
공실 손실 (10%)	−300만원
재산세 등	−120만원
임대인 부담 관리비	−180만원
연간 순수입 (이자 전)	2,400만원
대출이자 (5.0%)	−1,250만원
최종 순수익 (연)	1,150만원

연 1,150만원이면 월평균 약 96만원입니다. 월세로는 250만원을 받지만, 대출이자까지 다 내고 나면 실제로 손에 쥐는 돈은 그 40%가 채 안 됩니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, 대출이자가 가장 크게 빠집니다. 위 예시에서도 대출이자(1,250만원)가 공실·재산세·관리비를 다 합친 것(600만원)보다 큽니다. 대출 비중이 클수록 이 격차는 더 벌어집니다.

둘째, 공실률 10%는 상권마다 다릅니다. 신축 상가나 상권이 약한 곳은 공실 기간이 훨씬 길 수 있습니다. 공실률을 25%로 올려서 한 번 더 계산해 보시고, 두 결과의 차이를 확인해 두는 게 좋습니다.

셋째, “월세 250만원”이라는 광고는 보통 이 계산을 거치지 않은 숫자입니다. 공실도, 세금도, 대출이자도 빼지 않은 표면 금액을 그대로 광고에 쓰는 경우가 많습니다.

확인이 필요한 것

대출 원금 상환분은 이 계산에 포함하지 않았습니다 — 이자만 비용으로 보고, 원금 상환은 자산(대출잔액 감소)으로 따로 봅니다. 실제 현금흐름을 보실 때는 원리금균등상환이라면 매달 원금도 같이 빠져나간다는 점을 함께 고려하십시오.

재산세·관리비는 물건마다 편차가 큽니다. 위 예시는 계산 구조를 보여드리기 위한 가정값이며, 실제 물건의 정확한 금액으로 다시 계산해 보셔야 합니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 물건의 투자 판단이 아닙니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

“선임대 맞춰뒀습니다.”

확정수익 다음으로 많이 듣는 말입니다. 사자마자 월세가 들어온다니 공실 걱정이 없어 보입니다.

그래서 계산을 안 해보게 됩니다. 안심시키는 말일수록 확인이 필요합니다.

먼저 숫자부터

광고에 적힌 월세 300만원. 그런데 계약서 특약에 ‘무상임대 6개월’이 있다면 어떻게 될까요.

구분	금액
광고에 적힌 월세	300만원
계약 기간	24개월
무상임대(렌트프리)	6개월
실질 월세	225만원 (24−6) ÷ 24 = 75%

수익률이 4분의 1 줄어듭니다. 그런데 이 조건은 광고에 안 적힙니다. 계약서 특약에 있습니다.

렌트프리 자체가 잘못은 아닙니다. 상가 임대에서 흔한 조건입니다. 다만 그걸 빼고 수익률을 계산하면 숫자가 틀립니다.

확인 ① 임대차계약서 원본

요약본이나 구두 설명이 아니라 원본입니다. 이 셋을 보십시오.

• 임차인 이름과 사업자번호
• 계약 기간과 무상임대(렌트프리) 조항
• 중도 해지 조건과 위약금

위약금이 없거나 아주 작다면, 임차인이 언제든 나갈 수 있다는 뜻입니다.

확인 ② 실제로 영업하는지

계약서가 있어도 문이 안 열려 있으면 이야기가 다릅니다.

평일 낮에 한 번 가보십시오. 간판이 붙어 있는지, 집기가 들어와 있는지, 사람이 있는지. 10분이면 압니다.

국세청 홈택스에서 사업자등록 상태 조회도 됩니다. 계약서에 적힌 사업자번호를 넣어 보시면 됩니다.

이런 신호가 보이면 멈추십시오

• 계약서를 잔금 후에 보여준다고 한다
• 임차인이 시행사·분양사와 같은 주소를 쓴다
• 계약 기간이 1년으로 짧다
• 보증금이 월세에 비해 지나치게 적다

1년 계약이 왜 문제인가

분양이 끝나는 시점까지만 채워 두면 되기 때문입니다. 1년 뒤 나가면 그때부터 내 문제입니다.

지난 편에서 봤듯 상가는 한 번 비면 몇 달, 길면 해를 넘깁니다. 업종이 맞아야 들어오기 때문입니다.

계약 기간이 짧을수록 더 따져 보셔야 합니다. 남은 기간이 곧 내가 안심할 수 있는 기간입니다.

정리

1. 계약서 원본에서 렌트프리와 해지 조건 확인
2. 현장에서 실제 영업 여부 확인

둘 다 잔금 전에 하셔야 합니다. 치르고 나면 확인할 이유가 사라집니다. 그때는 이미 내 물건이니까요.

이 글의 한계

300만·6개월·25%는 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 실제 조건은 물건마다 다릅니다.

선임대 자체가 위법이거나 잘못이라는 뜻이 아닙니다. 정상적인 임대차인 경우가 대부분입니다. 확인하고 계산하시라는 것입니다.

특정 상품·시행사·현장과 무관하며, 매수 권유나 투자 자문이 아닙니다.

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렌트프리를 빼고 다시 계산해 보십시오. 공실을 넣고 돌려보는 도구를 모아 뒀습니다.
부동산 숫자 읽기 — 도구 모음

지난 편 「’확정수익 연 8% 보장’ — 그 돈은 어디서 나옵니까」와 이어지는 이야기입니다.

다음 편은 「분양대행사가 절대 안 알려주는 ‘분양가에 포함된 것들’」입니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기