이 사전은 「그래서 어디를 보면 되는지」까지 적습니다.
정의만 알아서는 판단이 안 되기 때문입니다.
각 항목 끝에 계산기가 있으면 바로 넣어 보실 수 있습니다.
보유·거래 세금
재산세
매년 6월 1일에 소유한 사람이 내는 보유세입니다. 6월 2일에 팔아도 그해 재산세는 판 사람이 냅니다.
계산 구조
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%)
재산세 = 과세표준 × 누진세율 (0.1% ~ 0.4%)
여기에 도시지역분(과세표준×0.14%)과
지방교육세(재산세액×20%)가 따로 붙습니다.확인됨
지방세법 제111조·제112조·제151조 · 시행령 제109조
볼 때 물어볼 것
- 고지서 금액이 재산세만인가, 세 덩어리 합인가
- 1세대 1주택이면 특례세율(공시 9억 이하)을 받고 있는가
- 7월·9월 두 번 나오는 것을 한 번 낸 것으로 착각하고 있지 않은가
같이 볼 숫자
공시가격 · 종합부동산세 · 도시지역분
취득세
부동산을 살 때 한 번 내는 세금입니다. 집값 외에 가장 큰 부대비용입니다.
세율
상가·토지 등 주택 외 유상취득은 4.0%입니다.확인됨
지방세법 제11조제1항제7호나목 「농지 외의 것: 1천분의 40」
주택은 취득가액에 따라 1% ~ 3%로 다릅니다.확인됨
같은 항 제8호 · 6억 이하 1%, 9억 초과 3%
실무에서는 여기에 지방교육세·농어촌특별세가 붙어
상가를 4.6%로 잡습니다.부가세율 미확인
볼 때 물어볼 것
- 내가 사는 것이 주택인가 아닌가 — 세율이 4배 차이 납니다
- 다주택·조정지역 중과가 적용되는가
- 취득세 말고 중개보수·법무비는 따로 잡았는가
양도소득세
부동산을 팔아서 남은 이익에 매기는 세금입니다. 판 가격이 아니라 번 돈에 붙습니다.
계산 구조
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제
세율표 미확인
보유기간·주택 수·조정지역 여부에 따라 크게 달라집니다.
이 사전에서는 구조만 적습니다. 세율은 조문을 확인한 뒤 채웁니다.
볼 때 물어볼 것
- 비과세인가 아닌가를 먼저 가릅니다. 세액 계산은 그다음입니다
- 필요경비 영수증을 갖고 있는가 — 없으면 못 뺍니다
- 보유기간이 며칠 차이로 공제 구간을 넘나들지 않는가
같이 볼 숫자
장기보유특별공제 · 취득가액 · 필요경비
가격 지표
공시가격 · 공시지가
정부가 정한 공적 가격입니다. 시세가 아니라 세금의 출발점입니다.
무엇에 쓰이나
- 재산세·종합부동산세의 과세표준 기초
- 건강보험료 산정
- 대출 담보 평가 참고
- 각종 부담금 산정 기초
볼 때 물어볼 것
- 공시가격이 시세의 몇 %인가 — 지역·유형마다 다릅니다
- 토지는 공시지가, 주택은 공시가격입니다. 섞어 쓰면 계산이 틀립니다
- 공시가격이 낮다고 땅값이 싼 것이 아닙니다
어디서 보나
부동산공시가격 알리미 (국토교통부)
땅과 건물
용도지역
이 땅에 얼마나 지을 수 있는지의 상한을 정하는 것이 용도지역입니다. 같은 면적이라도 용도지역이 다르면 지을 수 있는 규모가 몇 배 차이 납니다.
먼저 알아 둘 것
아래 표는 법이 정한 범위입니다. 실제로 내 땅에 적용되는 값은
시·군·구 도시계획조례가 이 범위 안에서 따로 정합니다.
그래서 「일반상업지역이니 용적률 1,300%」가 아니라 「1,300% 이하에서 조례가 정한 값」이 맞습니다.
용도지역별 건폐율·용적률 상한조문 확인
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
제84조(건폐율)·제85조(용적률) · 시행 2026년 9월 8일
법제처 국가법령정보로 조문 원문과 대조했습니다(2026-09-12).
법령이 개정되면 이 표의 값이 달라질 수 있습니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|
| 주거지역 |
| 제1종전용주거 | 50% | 50~100% |
| 제2종전용주거 | 50% | 50~150% |
| 제1종일반주거 | 60% | 100~200% |
| 제2종일반주거 | 60% | 100~250% |
| 제3종일반주거 | 50% | 100~300% |
| 준주거 | 70% | 200~500% |
| 상업지역 |
| 중심상업 | 90% | 200~1,500% |
| 일반상업 | 80% | 200~1,300% |
| 근린상업 | 70% | 200~900% |
| 유통상업 | 80% | 200~1,100% |
| 공업지역 |
| 전용공업 | 70% | 150~300% |
| 일반공업 | 70% | 150~350% |
| 준공업 | 70% | 150~400% |
| 녹지지역 |
| 보전녹지 | 20% | 50~80% |
| 생산녹지 | 20% | 50~100% |
| 자연녹지 | 20% | 50~100% |
| 관리·농림·보전지역 |
| 계획관리 | 40% | 50~100% |
| 생산관리 | 20% | 50~80% |
| 보전관리 | 20% | 50~80% |
| 농림 | 20% | 50~80% |
| 자연환경보전 | 20% | 50~80% |
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조(건폐율)·제85조(용적률)
— 2018-04-19 시행 조문에서 확인했습니다. 그 뒤 개정 여부는 확인하지 못했습니다확인 필요
이 표를 그대로 쓰면 안 되는 이유
- 실제 값은 지자체 조례가 정합니다. 같은 일반상업지역이라도 시·군마다 다릅니다
- 지구단위계획이 걸려 있으면 조례보다 그쪽이 우선합니다
- 상한을 다 못 쓰는 경우가 흔합니다 — 일조·사선 제한, 주차대수, 도로 폭에서 먼저 막힙니다
- 땅 하나에 용도지역이 둘로 걸쳐 있는 경우가 있습니다. 면적 비율로 나눠 계산합니다
볼 때 물어볼 것
- 토지이용계획확인원에 적힌 용도지역이 무엇인가
- 그 시·군 조례가 정한 실제 용적률은 몇 %인가
- 지구단위계획·고도지구·경관지구 같은 추가 규제가 걸려 있는가
같이 볼 숫자
용적률 · 건폐율 · 대지면적 · 연면적
용적률 · 건폐율
내 땅에 얼마나 지을 수 있는지를 정하는 두 숫자입니다. 사업성의 뼈대입니다.
공식
용적률 = 지상 연면적 ÷ 대지면적 × 100
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100
용적률은 「몇 층까지」, 건폐율은 「얼마나 넓게」를 정합니다.
지하층은 용적률에서 빠집니다.
볼 때 물어볼 것
- 용도지역이 무엇인가 — 여기서 상한이 정해집니다 (용도지역별 상한표)
- 법정 상한과 지구단위계획이 정한 값 중 어느 쪽이 적용되는가
- 용적률을 다 못 쓰게 만드는 일조·사선·주차 제약이 있는가
같이 볼 숫자
용도지역 · 대지면적 · 연면적 · 세대수
임차인 보호
전입신고 · 확정일자
보증금을 지키는 두 개의 다른 장치입니다. 하나만 해서는 반쪽입니다.
무엇이 다른가
전입신고 + 실제 거주 → 대항력. 집이 팔려도 계속 살 수 있습니다.
확정일자 → 우선변제권. 경매로 넘어갔을 때 순서대로 배당받습니다.
둘 다 해야 합니다. 대항력만 있으면 돈을 못 받고,
확정일자만 있으면 나가야 할 수 있습니다.
볼 때 물어볼 것
- 내 앞 순위에 근저당이 얼마나 있는가
- 경매로 넘어가면 낙찰가가 얼마나 나올 것인가
- 등기부에 신탁이 적혀 있지 않은가 — 그러면 규칙이 다릅니다
신탁 · 신탁등기
등기부 소유자 칸에 낯선 회사 이름이 있고 「신탁」이라 적혀 있다면,
등기부상 집주인은 그 회사입니다.
왜 위험한가
위탁자(원래 주인)와 계약해도 수탁자(신탁회사)의 동의가 없으면
임대차가 인정되지 않을 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 여기서 납니다.
볼 때 물어볼 것
- 신탁원부를 떼어 봤는가 — 임대 권한이 누구에게 있는지 거기 적혀 있습니다
- 보증금을 누구 계좌로 보내라고 하는가
- 수탁자의 서면 동의를 받았는가
거래 비용
중개수수료 (중개보수)
법이 정한 것은 상한입니다. 정가가 아닙니다.
핵심 규정
조문에 「중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다」고
적혀 있습니다.확인됨
공인중개사법 시행규칙 제20조제1항
상가·토지 등 주택 외는 0.9% 이내에서 협의합니다.확인됨
같은 조 제4항제2호
월세는 이렇게 환산합니다
거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
단, 그 합이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.확인됨
같은 조 제5항제1호
볼 때 물어볼 것
- 부른 금액이 상한인가 협의 결과인가
- 부가세 10%가 포함인가 별도인가 — 중개업자의 과세 유형에 따라 다릅니다
- 상가주택이면 주택 면적이 절반 이상인가 (요율이 갈립니다)
이 사전은 계속 채워집니다. 지금은 조문을 확인한 항목만 올렸습니다.
확인하지 못한 것을 그럴듯하게 적어 두는 것보다, 없는 편이 낫다고 봅니다.
다음에 들어갈 것 — 종합부동산세 · 장기보유특별공제 · LTV와 DSR · 전세가율 ·
임차권등기명령 · 근저당 · 낙찰가율 · 분양가상한제.