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1. 내 땅
땅을 이미 갖고 계셔도 땅값을 넣으십시오. 팔았을 때 받을 돈을 포기하고 짓는 것이라 비용이 맞습니다.
자기자본 수익률
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0%4%7%10%15%
4. 공실을 넣어 보십시오 — 여기가 핵심입니다
공실은 막는 게 아니라 견디는 것입니다. 새 건물은 처음에 잘 나가고 3~5년 뒤부터 빠집니다.
주변에 새 원룸이 들어서면 더 그렇습니다. 지금 만실 기준으로 계산한 수익률은 최고치이지
평균이 아닙니다. 위 막대를 20~30%로 놓고 그때도 되는지 보십시오.
이 계산기의 한계
인허가가 나온다는 전제입니다. 주차대수·일조·도로 조건에 걸리면 호실 수가 줄어듭니다.
그러면 이 계산은 전부 바뀝니다. 설계사무소에 가설계를 받아 보시는 게 먼저입니다.
취득세·재산세·중개보수·수선비·공실 중 관리비는 운영비 15%로 뭉뚱그렸습니다.
건물이 오래될수록 이 비율이 올라갑니다.
개별 사업의 투자 판단이 아닙니다. 구조를 보는 도구입니다.