‘선임대 맞춰뒀습니다’ — 그 임차인이 진짜인지 확인하는 2가지

“선임대 맞춰뒀습니다.”

확정수익 다음으로 많이 듣는 말입니다. 사자마자 월세가 들어온다니 공실 걱정이 없어 보입니다.

그래서 계산을 안 해보게 됩니다. 안심시키는 말일수록 확인이 필요합니다.

먼저 숫자부터

광고에 적힌 월세 300만원. 그런데 계약서 특약에 ‘무상임대 6개월’이 있다면 어떻게 될까요.

수익률이 4분의 1 줄어듭니다. 그런데 이 조건은 광고에 안 적힙니다. 계약서 특약에 있습니다.

렌트프리 자체가 잘못은 아닙니다. 상가 임대에서 흔한 조건입니다. 다만 그걸 빼고 수익률을 계산하면 숫자가 틀립니다.

확인 ① 임대차계약서 원본

요약본이나 구두 설명이 아니라 원본입니다. 이 셋을 보십시오.

• 임차인 이름과 사업자번호
• 계약 기간과 무상임대(렌트프리) 조항
• 중도 해지 조건과 위약금

위약금이 없거나 아주 작다면, 임차인이 언제든 나갈 수 있다는 뜻입니다.

확인 ② 실제로 영업하는지

계약서가 있어도 문이 안 열려 있으면 이야기가 다릅니다.

평일 낮에 한 번 가보십시오. 간판이 붙어 있는지, 집기가 들어와 있는지, 사람이 있는지. 10분이면 압니다.

국세청 홈택스에서 사업자등록 상태 조회도 됩니다. 계약서에 적힌 사업자번호를 넣어 보시면 됩니다.

이런 신호가 보이면 멈추십시오

• 계약서를 잔금 후에 보여준다고 한다
• 임차인이 시행사·분양사와 같은 주소를 쓴다
• 계약 기간이 1년으로 짧다
• 보증금이 월세에 비해 지나치게 적다

1년 계약이 왜 문제인가

분양이 끝나는 시점까지만 채워 두면 되기 때문입니다. 1년 뒤 나가면 그때부터 내 문제입니다.

지난 편에서 봤듯 상가는 한 번 비면 몇 달, 길면 해를 넘깁니다. 업종이 맞아야 들어오기 때문입니다.

계약 기간이 짧을수록 더 따져 보셔야 합니다. 남은 기간이 곧 내가 안심할 수 있는 기간입니다.

정리

1. 계약서 원본에서 렌트프리와 해지 조건 확인
2. 현장에서 실제 영업 여부 확인

둘 다 잔금 전에 하셔야 합니다. 치르고 나면 확인할 이유가 사라집니다. 그때는 이미 내 물건이니까요.

이 글의 한계

300만·6개월·25%는 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 실제 조건은 물건마다 다릅니다.

선임대 자체가 위법이거나 잘못이라는 뜻이 아닙니다. 정상적인 임대차인 경우가 대부분입니다. 확인하고 계산하시라는 것입니다.

특정 상품·시행사·현장과 무관하며, 매수 권유나 투자 자문이 아닙니다.

렌트프리를 빼고 다시 계산해 보십시오. 공실을 넣고 돌려보는 도구를 모아 뒀습니다.
부동산 숫자 읽기 — 도구 모음

지난 편 「’확정수익 연 8% 보장’ — 그 돈은 어디서 나옵니까」와 이어지는 이야기입니다.

다음 편은 「분양대행사가 절대 안 알려주는 ‘분양가에 포함된 것들’」입니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기