‘확정수익 연 8% 보장’
이 문구를 보면 3초 안에 이것부터 생각하십시오.
그 돈은 어디서 나옵니까.
상가를 산 사람에게 매달 돈을 줍니다. 그런데 아직 임차인이 없습니다. 누군가는 그 돈을 내고 있다는 뜻입니다. 그 출처를 따라가면 답이 대개 나와 있습니다.
2년 보장이면 분양가의 16%입니다
계산은 단순합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양가 | 10억 |
| 연 8% × 2년 | 1.6억 (16%) |
| 이 금액이 분양가에 포함돼 있다면 | 실질 8.4억 |
깎아준 게 아니라 내 돈을 미리 받아 나눠 주는 구조일 수 있습니다. 8.4억짜리를 10억에 사고, 그 차액을 24개월에 걸쳐 돌려받는 셈입니다.
이 구조 자체가 위법이거나 잘못이라는 뜻은 아닙니다. 다만 그렇게 보고 계산해야 판단이 맞습니다.
물어볼 세 가지
① “누가 보장합니까”
시행사인지, 분양대행사인지, 관리회사인지. 계약서에 그 회사 이름과 도장이 있는지 확인하십시오.
광고 전단이나 상담 중 들은 말은 약속이 아닙니다. 서면에 없으면 나중에 근거가 되지 않습니다.
② “그 회사가 2년 뒤에도 있습니까”
분양대행사는 분양이 끝나면 해산하기도 합니다. 보장한 주체가 없어지면 약속도 같이 사라집니다.
법인 등기부에서 설립일과 자본금을 보십시오. 설립한 지 얼마 안 됐고 자본금이 작다면, 2년을 책임질 체력이 있는지 다시 봐야 합니다.
③ “보장이 끝난 뒤엔 얼마입니까”
3년차부터가 진짜 수익률입니다. 앞의 2년은 정해진 숫자이고, 그 뒤가 실제입니다.
주변 같은 크기·같은 층 상가의 실제 임대료를 물어보십시오. 그 숫자를 넣고 다시 계산하면 그림이 달라집니다.
상가는 원룸보다 공실에 약합니다
원룸은 비어도 다음 세입자가 비교적 빨리 옵니다. 사는 데 필요한 조건이 단순하기 때문입니다.
상가는 업종이 맞아야 들어옵니다. 면적·층·동선·주차·업종 제한이 다 맞아야 계약이 됩니다. 그래서 한 번 비면 몇 달, 길면 해를 넘깁니다.
지난 편에서 원룸의 버티는 공실률을 봤습니다. 상가는 그 계산을 더 보수적으로 해야 합니다.
정리
- 누가 보장하는가 — 계약서에 이름이 있는가
- 그 회사가 보장 기간 내내 존재하는가
- 보장이 끝난 뒤 실제 임대료는 얼마인가
셋 다 답이 나와야 그때 계산을 시작하는 겁니다. 답이 안 나오는데 수익률부터 따지는 건 순서가 거꾸로입니다.
이 글의 한계
8%·2년·16%는 구조를 보여주기 위한 예시 숫자입니다. 실제 조건은 물건마다 다르고, 확정수익이 분양가에 반영되지 않은 경우도 있습니다.
특정 상품·시행사·현장과 무관한 일반 구조 설명이며, 매수 권유나 투자 자문이 아닙니다. 확정수익 구조 자체를 부정하는 것도 아닙니다 — 확인하고 계산하시라는 것입니다.
공실을 넣고 계산하는 도구를 모아 뒀습니다. 만실 기준이 아니라 버티는 한계가 먼저 나옵니다.
부동산 숫자 읽기 — 도구 모음
다음 편은 「선임대 맞춰준다는 말 — 임차인이 진짜인지 확인하는 2가지」입니다.
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