22호실 중 6호실이 비면 그때부터 손해 — 공실은 막는 게 아니라 견디는 것

원룸 건물을 지을지 말지 정할 때, 대부분 이렇게 계산합니다.

22호실 × 월세 50만원 = 월 1,100만원.

이 숫자로 결정합니다. 그런데 이건 만실 기준입니다. 만실은 최고치이지 평균이 아닙니다.

같은 건물, 다른 수익률

6호실만 비면 수익이 사라집니다. 그 이상 비면 매달 내 돈이 나갑니다.

그리고 만실일 때조차 3.9%입니다. 은행 예금과 크게 다르지 않은데, 건물 관리라는 노동이 붙습니다.

공실은 3~5년 뒤에 옵니다

새 건물일 때는 잘 나갑니다. 그게 함정입니다. 첫 2년의 만실 경험이 판단을 흐립니다.

옆에 더 새 건물이 들어서면 세입자가 옮깁니다. 원룸은 갈아타는 비용이 거의 없습니다. 짐이 적고, 계약 기간이 짧고, 시설 차이가 바로 보입니다. 그래서 신축 경쟁에 가장 약한 상품입니다.

공실은 못 막습니다

월세를 내리면 옆 건물도 같이 내립니다. 인테리어를 새로 해도 진짜 신축을 이기기 어렵습니다. 광고를 늘려도 물건 자체의 경쟁력이 바뀌지 않습니다.

막을 수 없는 것은 견디는 구조로 대응합니다.

견디는 힘을 만드는 세 가지

셋 다 설계 단계에서 정해집니다. 지은 뒤에는 못 바꿉니다. 그래서 이 계산을 짓기 전에 해야 합니다.

시행사도 같은 문제를 안고 있습니다

아파트를 짓는 쪽의 공포는 미분양입니다. 규모만 다르지 구조가 같습니다.

실무 수지분석표에는 손익분기 분양률이라는 줄이 있습니다. 「몇 %까지 안 팔려도 되나」를 미리 계산해 둡니다. 신탁사는 그 숫자를 보고 사업을 받을지 정합니다.

일반인의 「공실 30%」와 시행사의 「분양률 68%」는 같은 계산입니다. 둘 다 「나는 얼마까지 버티는가」를 묻습니다.

지금 하실 일

만실 수익률 말고 버티는 공실률을 계산하십시오.

그 숫자가 20% 아래로 나오면 다시 보셔야 합니다. 방법은 셋 중 하나입니다.

• 대출을 줄이거나
• 보증금 비중을 올리거나
• 호실 구성을 바꾸거나

이 글의 한계

22호실·3.9%·30%는 특정 조건에서 나온 사례값입니다. 대지 120평, 용적률 200%, 공사비 평당 650만원, 대출 60%, 금리 5%를 넣었을 때의 숫자입니다. 조건이 바뀌면 전부 달라집니다.

일반화할 수 있는 것은 숫자가 아니라 순서입니다 — 만실 수익률보다 버티는 공실률을 먼저 보라는 것.

인허가가 나온다는 전제이기도 합니다. 주차대수·일조·도로 조건에 걸리면 호실 수가 줄고, 그러면 계산이 전부 바뀝니다. 설계사무소 가설계가 먼저입니다.

개별 사업의 투자 판단이 아닙니다.

버티는 공실률을 바로 계산해 보실 수 있습니다. 땅 크기와 공사비만 넣으면 몇 호실이 나오고 몇 호실까지 비어도 되는지 나옵니다.
내 땅에 원룸 지으면 남나 — 계산기

다른 도구도 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기