근저당 잡힌 집, 내 보증금은 몇 번째로 받나

등기부 을구에 근저당이 잡혀 있는 집이라고 해서 무조건 위험한 건 아닙니다. 문제는 그 근저당보다 내 보증금이 먼저 나올 수 있는지입니다. 이건 감이 아니라 숫자로 계산할 수 있습니다.

근저당 잡힌 집, 계산 순서

순서는 이렇습니다.

1. 등기부 을구에서 채권최고액을 확인 — 실제 빌린 돈보다 보통 20~30% 크게 잡혀 있습니다
2. 선순위 채권최고액 + 내 보증금을 더한다
3. 그 합을 시세로 나눈다

실제 숫자로 계산해 보면

시세 3억원짜리 집에 선순위 채권최고액 1억 5천만원이 잡혀 있고, 제 보증금이 8천만원이라고 하겠습니다(다가구가 아니라 저보다 먼저 들어온 세입자는 없다고 가정).

이 물건이 낙찰가율 80%로 팔린다면 낙찰가는 2억 4천만원입니다. 선순위 채권최고액(1억 5천만원)을 먼저 떼고 나면 9천만원이 남아, 제 보증금 8천만원은 전액 회수됩니다.

그런데 낙찰가율이 70%로 떨어지면 상황이 달라집니다.

같은 물건인데 낙찰가율 하나로 결과가 갈립니다. 그래서 지금 시세만 보고 계산하면 안 되고, 급매로 팔릴 때 값(시세의 70~80% 수준)을 가정하고 다시 계산해 봐야 합니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, 채권최고액을 실제 대출금으로 착각합니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 이자·비용까지 담보하려고 실제 빌린 돈보다 20~30% 크게 잡아둔 금액입니다. 실제 대출 잔액이 더 적을 수 있지만, 계산은 안전하게 채권최고액 기준으로 하는 게 맞습니다.

둘째, 지금 시세로만 계산하고 끝냅니다. 보증금을 못 받는 상황은 그 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 그때는 지금 호가에 안 팔립니다. 낙찰가율을 70%, 80% 두 가지로 나눠서 계산해 두는 게 안전합니다.

셋째, 다가구는 선순위 세입자를 빼먹습니다. 한 건물에 세대가 여럿이면 은행만이 아니라 저보다 먼저 들어온 세입자들도 제 앞에 있습니다. 그 보증금 합계를 모르면 계산 자체가 성립하지 않습니다 — 임대인에게 서면으로 요청할 수 있습니다.

확인이 필요한 것

여기서 계산한 것은 판단을 돕는 기준선이지, 법에 정해진 수치가 아닙니다. 실제 배당에는 소액임차인 최우선변제·당해세·경매비용처럼 여기서 뺀 요소가 더 있어, 실제로는 이 계산보다 낙관적으로 나올 수 있습니다. 계약 전에는 계약서에 “잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다”는 특약을 넣어 두는 것도 도움이 됩니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 계약의 법률 판단이 아닙니다. 실제 배당 순위는 법률 요건에 따라 달라질 수 있으니 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.