40만원 깎아주기 싫어서 3개월 공실 — 어느 쪽이 더 비쌀까

임차인이 월세 40만원을 깎아달라고 합니다.

한 번 깎아주면 계속 요구할 것 같습니다. 만만해 보일까 걱정도 됩니다. 그래서 대부분 감정으로 결정합니다.

이건 계산으로 정할 수 있는 문제입니다.

두 선택의 실제 비용

깎아주는 쪽이 890만원 유리합니다.

빼먹는 항목이 절반입니다

대부분 공실 기간 월세(900만원)만 계산합니다. 그런데 그건 절반입니다.

중개보수·원상복구·렌트프리가 그만큼 더 붙습니다. 특히 새 임차인도 무상임대 2~3개월을 요구합니다. 그 기간은 비어 있는 것과 같습니다.

지난 편 「선임대 맞춰뒀습니다」에서 렌트프리를 다뤘습니다. 임대인 입장에서는 그게 이렇게 돌아옵니다.

공식은 한 줄입니다

(인하액 × 남은 개월) ÷ 현재 월세 = 버틸 수 있는 공실 개월 수

40만 × 24개월 ÷ 300만 = 3.2개월.

공실이 3.2개월을 넘을 것 같으면 깎아주는 게 낫습니다. 이 한 줄이면 매번 다시 계산하실 수 있습니다.

3개월은 낙관적입니다

상가는 업종이 맞아야 들어옵니다. 면적·층·동선·주차·업종 제한이 다 맞아야 계약이 됩니다.

한 번 비면 몇 달, 길면 해를 넘깁니다. 3개월로 계산하셨다면 6개월로도 한 번 돌려 보십시오. 차이가 두 배로 벌어집니다.

만만해 보일까 걱정되신다면

그 걱정은 이해합니다. 다만 그건 숫자가 아니라 협상의 문제입니다.

“이번 계약 기간 동안만”

이 한 줄을 서면에 넣으십시오. 다음 갱신에서 원위치할 근거가 됩니다. 말로 하면 다음에 또 같은 대화를 합니다.

정리

• 공실 기간 월세만 세지 말 것 — 절반을 놓칩니다
• (인하액 × 남은 개월) ÷ 월세로 한계를 구할 것
• 예상 공실은 보수적으로 잡을 것
• 깎아준다면 기간을 서면에 못박을 것

이 글의 한계

300만·40만·3개월은 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 조건이 바뀌면 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 월세가 낮거나 남은 기간이 짧으면 내보내는 쪽이 유리해집니다.

세금 효과와 대출 이자는 넣지 않았습니다. 월세가 줄면 소득도 줄어 실제 손실은 이보다 작습니다.

그리고 지금 임차인이 문제가 많다면 숫자만으로 정하실 일이 아닙니다. 연체가 잦거나 시설을 훼손한다면 다른 계산이 필요합니다.

개별 계약의 판단이 아닙니다. 어느 쪽이 얼마나 비싼지 크기를 보는 것입니다.

숫자 네 개만 넣으면 답이 나옵니다. 예상 공실을 늘려 보시면 어느 지점에서 뒤집히는지 보입니다.
월세 깎아줄까, 내보낼까 — 계산기

다른 도구는 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기