공시가격이 크게 올랐는데 재산세는 그만큼 안 오른 경험이 있으실 겁니다. 잘못 계산된 게 아닙니다. 재산세 과세표준에는 상한이 있어서, 아무리 공시가격이 뛰어도 전년보다 5%까지만 오르게 돼 있습니다.

재산세 계산할 때 놓치는 것 — 과세표준 상한 5%

일반적인 재산세 계산은 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%)로 과세표준을 구합니다. 그런데 지방세법 제110조제3항은 이렇게 정해 뒀습니다.

“산정한 과세표준이 과세표준상한액보다 큰 경우에는 과세표준을 과세표준상한액으로 한다”

그리고 지방세법 시행령은 이 상한액을 직전 연도 과세표준 + (직전 연도 과세표준 × 5%)로 정하고 있습니다. 즉 공시가격이 아무리 급등해도, 과세표준 자체는 1년에 최대 5%까지만 늘어난다는 뜻입니다.

실제로 얼마나 차이 나는지

작년 과세표준이 2억원이었던 주택의 공시가격이 크게 올라, 정상 계산하면 올해 과세표준이 3억 5천만원이 된다고 가정하겠습니다.

구분	금액
과세표준상한액 (2억 × 1.05)	2억 1,000만원
정상 계산한 과세표준	3억 5,000만원
실제 적용 과세표준	2억 1,000만원 (상한액으로 고정)

본세를 비교하면 차이가 뚜렷합니다.

구분	과세표준	적용 세율	본세
상한제 적용(실제)	2억 1,000만원	0.25%	52만 5천원
상한제 없었다면	3억 5,000만원	0.4%	140만원

차이는 87만 5천원입니다. 공시가격만 보고 “올해 재산세가 이만큼 오르겠구나” 계산하면 실제보다 훨씬 크게 나옵니다. 상한제 때문에 세율 구간 자체가 달라지는 경우도 있습니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, “공시가격 × 세율”로 바로 계산하면 틀립니다. 과세표준부터 상한이 걸리기 때문에, 공시가격이 급등한 해일수록 이 단계를 건너뛰면 오차가 커집니다.

둘째, 상한제는 매년 새로 계산됩니다. 올해 상한에 걸렸다고 내년에도 걸리는 건 아닙니다. 올해 실제 적용된 과세표준이 다시 내년의 “직전 연도 과세표준”이 되어, 거기서 또 5%까지만 오릅니다. 급등한 공시가격을 몇 년에 걸쳐 나눠서 반영하는 구조입니다.

셋째, 공정시장가액비율 자체도 범위가 있습니다. 지방세법 제110조는 주택 40~80%, 1세대 1주택은 30~70%의 범위 안에서 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다. 흔히 쓰는 60%는 고정된 숫자가 아니라 그 해의 시행령이 정한 값입니다.

확인이 필요한 것

도시지역분·지방교육세에도 상한제가 그대로 적용되는지는 본 조문만으로 단정하지 않았습니다 — 도시지역분·지방교육세가 어떻게 계산되는지는 계산기 결과 화면에서 항목별로 나눠서 보여드립니다.

해당 연도의 정확한 공정시장가액비율은 매년 시행령으로 다시 고시됩니다 — 계산기에는 통상 쓰이는 값이 들어가 있으니, 정확한 금액이 필요하면 그 해 고시를 확인하십시오.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 사안의 세무 판단이 아닙니다. 과세표준상한액 계산기 자체 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

부동산 중개수수료를 깎아달라고 하면 실례가 아닐까 걱정하실 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 아닙니다. 협의는 원래 정해진 절차이고, 표에 적힌 금액은 “내야 할 돈”이 아니라 “넘으면 안 되는 한도”입니다.

부동산 중개수수료, 왜 협상이 가능한가

공인중개사법 시행규칙 제20조에는 이렇게 적혀 있습니다.

「중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다」

즉 요율표는 상한선입니다. 법이 정한 건 “이 이상은 못 받는다”이지 “이만큼 내야 한다”가 아닙니다. 중개사가 표의 최고 요율을 부르는 건 위법이 아니지만, 그걸 그대로 받아들여야 할 의무도 없습니다.

얼마나 절약되는지 먼저 알고 협상하십시오

예를 들어 5억원짜리 아파트 매매라면 2억~9억 구간이라 요율 0.4%가 적용됩니다. 5억 × 0.4% = 200만원, 부가세 10% 포함 220만원입니다.

여기서 요율을 0.1%p만 낮춰 0.3%로 협의하면 5억 × 0.3% = 150만원, 부가세 포함 165만원입니다. 차이는 55만원입니다. “얼마나 깎아달라고 해야 하나”가 막막하다면, 이렇게 구체적인 금액을 먼저 계산해 두고 말을 꺼내는 편이 훨씬 수월합니다.

실제로 이렇게 말씀하시면 됩니다

협상은 “깎아주세요”보다 근거를 앞세우는 쪽이 잘 통합니다.

• “이 구간 법정 상한이 0.4%인 건 알고 있습니다. 0.3%로 협의 가능할까요?”
• “다른 중개사무소도 같이 알아보고 있는데, 요율 조정이 가능한지 여쭤봅니다.”
• “매수·매도 양쪽 다 이 사무소에 맡기면 요율을 조정해 주실 수 있을까요?”

중개사 입장에서도 양쪽 중개(매수·매도 동시 진행)나 동시 진행 건이 여러 개일 때는 협의 여지가 더 큽니다. 반대로 물건이 귀하거나 거래가 까다로운 상황이면 협의가 잘 안 될 수 있습니다 — 협상은 원래 상황에 따라 결과가 다릅니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, “법정 수수료”라는 말에 속으면 안 됩니다. “법정 수수료 220만원입니다”라는 말은 상한액을 정가처럼 표현한 것입니다. 정확히는 “법정 상한 220만원, 협의 가능”입니다.

둘째, 상가·토지는 협상 폭이 다릅니다. 상가·토지는 0.9% 이내에서 협의하도록 돼 있어 주택보다 상한 자체가 높습니다. 협상 여지도 그만큼 더 큽니다.

셋째, 부가세·실비는 협상 대상이 아닙니다. 중개사가 일반과세자면 부가세 10%는 별도로 붙는 세금이라 협의 대상이 아닙니다. 권리관계 확인 비용 같은 실비도 마찬가지로 별개입니다. 협상은 요율에 대한 것이지 세금·실비에 대한 게 아닙니다.

확인이 필요한 것

협상이 안 통했다고 해서 중개사가 규정을 어긴 건 아닙니다. 협의는 양쪽이 합의해야 성립하는 것이라, 요구한다고 반드시 받아들여지는 게 아닙니다. 다만 요구 자체가 잘못된 것도 아니라는 점은 조문으로 확인됩니다.

지역별 정확한 요율 조례는 시·도마다 다를 수 있어 확인 전입니다 — 계산기의 「요율 직접 입력」 칸에 실제 안내받은 요율을 넣어 보시면 협상 전후 금액을 바로 비교할 수 있습니다.

이 글은 일반적인 계산 구조와 협상 여지를 설명한 것이며, 개별 거래의 협상 결과를 보장하지 않습니다. 요율은 지역 조례에 따라 다를 수 있습니다.

‘확정수익 연 8% 보장’

이 문구를 보면 3초 안에 이것부터 생각하십시오.

그 돈은 어디서 나옵니까.

상가를 산 사람에게 매달 돈을 줍니다. 그런데 아직 임차인이 없습니다. 누군가는 그 돈을 내고 있다는 뜻입니다. 그 출처를 따라가면 답이 대개 나와 있습니다.

2년 보장이면 분양가의 16%입니다

계산은 단순합니다.

항목	금액
분양가	10억
연 8% × 2년	1.6억 (16%)
이 금액이 분양가에 포함돼 있다면	실질 8.4억

깎아준 게 아니라 내 돈을 미리 받아 나눠 주는 구조일 수 있습니다. 8.4억짜리를 10억에 사고, 그 차액을 24개월에 걸쳐 돌려받는 셈입니다.

이 구조 자체가 위법이거나 잘못이라는 뜻은 아닙니다. 다만 그렇게 보고 계산해야 판단이 맞습니다.

물어볼 세 가지

① “누가 보장합니까”

시행사인지, 분양대행사인지, 관리회사인지. 계약서에 그 회사 이름과 도장이 있는지 확인하십시오.

광고 전단이나 상담 중 들은 말은 약속이 아닙니다. 서면에 없으면 나중에 근거가 되지 않습니다.

② “그 회사가 2년 뒤에도 있습니까”

분양대행사는 분양이 끝나면 해산하기도 합니다. 보장한 주체가 없어지면 약속도 같이 사라집니다.

법인 등기부에서 설립일과 자본금을 보십시오. 설립한 지 얼마 안 됐고 자본금이 작다면, 2년을 책임질 체력이 있는지 다시 봐야 합니다.

③ “보장이 끝난 뒤엔 얼마입니까”

3년차부터가 진짜 수익률입니다. 앞의 2년은 정해진 숫자이고, 그 뒤가 실제입니다.

주변 같은 크기·같은 층 상가의 실제 임대료를 물어보십시오. 그 숫자를 넣고 다시 계산하면 그림이 달라집니다.

상가는 원룸보다 공실에 약합니다

원룸은 비어도 다음 세입자가 비교적 빨리 옵니다. 사는 데 필요한 조건이 단순하기 때문입니다.

상가는 업종이 맞아야 들어옵니다. 면적·층·동선·주차·업종 제한이 다 맞아야 계약이 됩니다. 그래서 한 번 비면 몇 달, 길면 해를 넘깁니다.

지난 편에서 원룸의 버티는 공실률을 봤습니다. 상가는 그 계산을 더 보수적으로 해야 합니다.

정리

1. 누가 보장하는가 — 계약서에 이름이 있는가
2. 그 회사가 보장 기간 내내 존재하는가
3. 보장이 끝난 뒤 실제 임대료는 얼마인가

셋 다 답이 나와야 그때 계산을 시작하는 겁니다. 답이 안 나오는데 수익률부터 따지는 건 순서가 거꾸로입니다.

이 글의 한계

8%·2년·16%는 구조를 보여주기 위한 예시 숫자입니다. 실제 조건은 물건마다 다르고, 확정수익이 분양가에 반영되지 않은 경우도 있습니다.

특정 상품·시행사·현장과 무관한 일반 구조 설명이며, 매수 권유나 투자 자문이 아닙니다. 확정수익 구조 자체를 부정하는 것도 아닙니다 — 확인하고 계산하시라는 것입니다.

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공실을 넣고 계산하는 도구를 모아 뒀습니다. 만실 기준이 아니라 버티는 한계가 먼저 나옵니다.
부동산 숫자 읽기 — 도구 모음

다음 편은 「선임대 맞춰준다는 말 — 임차인이 진짜인지 확인하는 2가지」입니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

땅 120평, 용적률 200%짜리 부지에 원룸을 지으면 22호실이 나옵니다. 월세는 다 걷힙니다. 그런데 내 돈 대비 수익률은 3.9%입니다. 은행 정기예금보다 못한 숫자입니다. “지으면 남는다”와 “실제로 얼마 남는다”는 다른 질문입니다.

원룸 신축, 호실 수부터 정해집니다

호실 수는 연면적 ÷ 호실당 전용면적으로 정해집니다. 연면적은 대지면적 × 용적률입니다.

대지 120평, 용적률 200%면 연면적은 240평입니다. 여기서 공용면적(복도·계단 등, 통상 25%)을 빼면 전용 합계는 180평입니다. 원룸 한 호실 전용면적을 8평으로 잡으면 180 ÷ 8 = 22호실이 나옵니다.

여기서부터가 중요합니다. 22호실이 나온다고 22호실만큼 돈이 남는 게 아닙니다.

22호실 지어도 자기자본수익률 3.9%인 이유

같은 조건(땅값 9억, 공사비 평당 650만원, 대출 60%, 금리 5%, 공실 0%)으로 실제 돈의 흐름을 따라가 보면 이렇습니다.

항목	금액
땅값	9.0억원
공사비 (240평 × 평당 650만원)	16억원
부대비용 (설계·감리·인입·세금 등 12%)	1.9억원
총투자	26억원
보증금으로 회수 (22호실 × 1,000만원)	-2.2억원
대출 (총투자의 60%)	-16억원
실제 내 돈	8.4억원

내 돈 8.4억원을 넣었는데, 연 순이익은 3,300만원입니다. 연 월세수입 1.3억원에서 운영비(15%) 2,000만원과 대출이자 7,900만원을 빼면 이 정도만 남습니다. 8.4억 대비 3,300만원이 3.9%입니다.

계산기는 이 수치를 “예금만 못함”으로 판정합니다. 손익분기(공실률 30%까지 버팀)는 넉넉해 보이지만, 애초에 100% 만실이어도 수익률 자체가 낮다는 뜻입니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, “월세가 다 걷힌다”와 “돈이 남는다”를 혼동합니다. 연 월세수입 1.3억원만 보고 계산을 멈추면 사업성이 좋아 보입니다. 여기서 운영비와 대출이자를 빼야 진짜 숫자가 나옵니다.

둘째, 대출을 많이 쓸수록 수익률이 오른다고 생각합니다. 틀린 방향은 아니지만 이자율이 낮을 때만 그렇습니다. 대출금리가 오르면 내 돈은 그대로인데 이자만 늘어 수익률이 빠르게 떨어집니다.

셋째, 부대비용을 빼먹습니다. 설계·감리·수도전기 인입·취득세 등이 공사비의 12% 안팎입니다. 이 계산에서만 1.9억원입니다. 공사비만 계산하고 총투자를 과소평가하는 경우가 많습니다.

공실이 늘면 어떻게 되나

공실률	임대 호실	연 순이익	자기자본수익률
0%	22호실	+3,300만원	3.9%
10%	20호실	+2,200만원	2.6%
20%	18호실	+1,000만원	1.2%
30%	15호실	-100만원	-0.1%
40%	13호실	-1,200만원	-1.4%

이 조건에서는 공실률 30%(6호실 이상 빔)를 넘는 순간부터 매달 손해입니다. 만실이어도 수익률이 낮은 상태에서 공실까지 겹치면 마이너스로 넘어가는 속도가 빠릅니다.

확인이 필요한 것

인허가가 나온다는 전제입니다. 이 계산은 용적률만으로 연면적을 역산합니다. 실제로는 주차대수·일조권·도로 조건에 걸리면 설계 단계에서 호실 수가 줄어듭니다. 건축사 가설계를 받기 전까지는 참고용 숫자입니다.

운영비 15%, 부대비용 12%는 일반적인 눈대중값입니다. 관리 방식(위탁·직영)과 지역에 따라 달라집니다. 실제 견적을 받으면 계산기의 「직접 입력」 칸에 넣어 다시 계산하십시오.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 부지의 인허가·설계 가능 여부를 확정하지 않습니다. 실행 전에는 건축사·시공사 검토를 거치십시오.

재산세 고지서가 7월에 한 번, 9월에 또 한 번 옵니다. 잘못 나온 것이 아닙니다. 주택 재산세는 절반씩 두 번 나누어 부과됩니다. 그리고 고지서에 찍힌 금액은 재산세 하나가 아니라 세 가지가 합쳐진 금액입니다.

재산세 계산법 — 공시가격에서 시작합니다

계산 순서는 이렇습니다.

① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
주택은 60%입니다. 공시가격 4억원이면 과세표준은 2억 4천만원입니다. (지방세법 시행령 제109조제1항)

② 본세 = 과세표준 × 구간별 누진세율

과세표준	일반 세율	1세대 1주택 특례
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 ~ 1억 5천만원	0.15%	0.1%
1억 5천만원 ~ 3억원	0.25%	0.2%
3억원 초과	0.4%	0.35%

1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하인 경우에 적용됩니다. (지방세법 제111조의2제1항)

고지서 금액이 계산값보다 큰 이유

본세만 계산하고 고지서를 보면 금액이 안 맞습니다. 두 가지가 더 붙기 때문입니다.

재산세 도시지역분 — 과세표준 × 0.14%가 따로 붙습니다. 대부분의 도시 지역이 해당됩니다. 조례로 0.23%까지 올릴 수 있습니다. (지방세법 제112조제1항제2호·제2항)

지방교육세 — 재산세액의 20%입니다. 다만 도시지역분에는 안 붙습니다 — 본세에만 붙습니다. (지방세법 제151조제1항제6호)

공시가격 4억원, 1세대 1주택인 경우로 예를 들면 이렇습니다.

항목	금액
과세표준 (4억 × 60%)	2억 4,000만원
본세 (특례세율)	30만원
도시지역분 (과표 × 0.14%)	33만 6천원
지방교육세 (본세 × 20%)	6만원
연간 합계	69만 6천원

본세는 30만원인데 고지서 총액은 69만 6천원입니다. 도시지역분이 본세보다 큽니다. 이 구조를 모르면 고지서를 봐도 어디서 나온 금액인지 알 수 없습니다.

1세대 1주택이면 얼마나 아끼나

같은 공시가격에서 일반 세율과 특례세율의 차이입니다.

공시가격	일반	1세대 1주택	차이
4억원	84만원	69만 6천원	14만 4천원
6억원	147만 6천원	126만원	21만 6천원
9억원	259만 2천원	226만 8천원	32만 4천원

공시가격이 올라갈수록 차이도 커집니다. 다만 9억원을 넘으면 특례세율 자체가 적용되지 않습니다.

확인이 필요한 것

과세표준 상한제는 반영하지 않았습니다. 직전 연도 과세표준에 상한율을 더한 금액을 넘지 못하게 하는 규정이 있습니다(지방세법 제110조제3항). 공시가격이 크게 오른 해에는 실제 세액이 위 계산보다 낮게 나옵니다.

지자체가 세율을 조정할 수 있습니다. 표준세율의 50% 범위에서 조례로 가감할 수 있습니다(같은 법 제111조제3항). 해당 연도에만 적용됩니다.

2026년도 1세대 1주택 공정시장가액비율은 시행령에 별도 구분이 있는데 본문을 확인하지 못했습니다. 여기서는 60%로 계산했습니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 사안의 세무 판단이 아닙니다. 세율은 지자체 조례에 따라 다를 수 있습니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

원룸 건물을 지을지 말지 정할 때, 대부분 이렇게 계산합니다.

22호실 × 월세 50만원 = 월 1,100만원.

이 숫자로 결정합니다. 그런데 이건 만실 기준입니다. 만실은 최고치이지 평균이 아닙니다.

같은 건물, 다른 수익률

상태	연 순이익	자기자본 수익률
만실	+33백만원	3.9%
공실 10%	+22백만원	2.6%
공실 20%	+10백만원	1.2%
공실 30%	-1백만원	-0.1%
공실 40%	-12백만원	-1.4%

6호실만 비면 수익이 사라집니다. 그 이상 비면 매달 내 돈이 나갑니다.

그리고 만실일 때조차 3.9%입니다. 은행 예금과 크게 다르지 않은데, 건물 관리라는 노동이 붙습니다.

공실은 3~5년 뒤에 옵니다

새 건물일 때는 잘 나갑니다. 그게 함정입니다. 첫 2년의 만실 경험이 판단을 흐립니다.

옆에 더 새 건물이 들어서면 세입자가 옮깁니다. 원룸은 갈아타는 비용이 거의 없습니다. 짐이 적고, 계약 기간이 짧고, 시설 차이가 바로 보입니다. 그래서 신축 경쟁에 가장 약한 상품입니다.

공실은 못 막습니다

월세를 내리면 옆 건물도 같이 내립니다. 인테리어를 새로 해도 진짜 신축을 이기기 어렵습니다. 광고를 늘려도 물건 자체의 경쟁력이 바뀌지 않습니다.

막을 수 없는 것은 견디는 구조로 대응합니다.

견디는 힘을 만드는 세 가지

요소	어떻게 작동하나
대출 비율	낮을수록 이자가 줄고, 버티는 공실률이 올라갑니다
보증금 비중	월세를 낮추고 보증금을 올리면 무이자 자금이 늘어 이자 부담이 줍니다
호실 구성	원룸만 채우면 경쟁이 가장 심합니다. 투룸을 섞으면 수요층이 갈립니다

셋 다 설계 단계에서 정해집니다. 지은 뒤에는 못 바꿉니다. 그래서 이 계산을 짓기 전에 해야 합니다.

시행사도 같은 문제를 안고 있습니다

아파트를 짓는 쪽의 공포는 미분양입니다. 규모만 다르지 구조가 같습니다.

실무 수지분석표에는 손익분기 분양률이라는 줄이 있습니다. 「몇 %까지 안 팔려도 되나」를 미리 계산해 둡니다. 신탁사는 그 숫자를 보고 사업을 받을지 정합니다.

일반인의 「공실 30%」와 시행사의 「분양률 68%」는 같은 계산입니다. 둘 다 「나는 얼마까지 버티는가」를 묻습니다.

지금 하실 일

만실 수익률 말고 버티는 공실률을 계산하십시오.

그 숫자가 20% 아래로 나오면 다시 보셔야 합니다. 방법은 셋 중 하나입니다.

• 대출을 줄이거나
• 보증금 비중을 올리거나
• 호실 구성을 바꾸거나

이 글의 한계

22호실·3.9%·30%는 특정 조건에서 나온 사례값입니다. 대지 120평, 용적률 200%, 공사비 평당 650만원, 대출 60%, 금리 5%를 넣었을 때의 숫자입니다. 조건이 바뀌면 전부 달라집니다.

일반화할 수 있는 것은 숫자가 아니라 순서입니다 — 만실 수익률보다 버티는 공실률을 먼저 보라는 것.

인허가가 나온다는 전제이기도 합니다. 주차대수·일조·도로 조건에 걸리면 호실 수가 줄고, 그러면 계산이 전부 바뀝니다. 설계사무소 가설계가 먼저입니다.

개별 사업의 투자 판단이 아닙니다.

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버티는 공실률을 바로 계산해 보실 수 있습니다. 땅 크기와 공사비만 넣으면 몇 호실이 나오고 몇 호실까지 비어도 되는지 나옵니다.
내 땅에 원룸 지으면 남나 — 계산기

다른 도구도 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

중개수수료는 거래금액 × 요율로 계산합니다. 다만 구간마다 요율이 다르고, 낮은 구간에는 한도액이 따로 붙습니다. 그리고 여기서 나온 금액은 상한이지 정해진 값이 아닙니다.

중개수수료 계산법 — 거래금액 × 요율

주택 매매 기준으로 구간별 요율은 이렇습니다.

거래금액	요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 ~ 2억원	0.5%	80만원
2억원 ~ 9억원	0.4%	없음
9억원 ~ 12억원	0.5%	없음
12억원 ~ 15억원	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

예를 들어 5억원짜리 아파트를 매매하면 2억~9억 구간이므로 0.4%가 적용됩니다. 5억 × 0.4% = 200만원. 여기에 중개업자가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 붙어 220만원이 됩니다.

주의할 점은 한도액입니다. 3천만원짜리 거래라면 요율은 0.6%지만 계산값(18만원)보다 한도액 25만원이 크므로 계산값 그대로 18만원입니다. 반대로 4천만원이면 0.6%가 24만원이라 역시 한도 안쪽입니다. 한도액은 낮은 구간에서 금액이 과도해지는 것을 막는 장치입니다.

전세·월세는 거래금액을 환산합니다

임대차는 보증금만 보지 않습니다. 보증금 + (월세 × 100)으로 거래금액을 환산합니다. 다만 그 합이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.

보증금 1,000만원에 월세 50만원인 경우, 1,000 + (50 × 100) = 6,000만원이 거래금액입니다. 5천만원을 넘으므로 ×70으로 되돌리지 않습니다. 임대차 요율표에서 5천만원~1억 구간은 0.4%이므로 6,000만 × 0.4% = 24만원입니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, 이 금액은 상한이지 정가가 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에는 「중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다」고 적혀 있습니다. 표에 적힌 금액을 그대로 내야 하는 것이 아닙니다. 깎아달라고 하는 것이 규정 위반이 아니라, 협의가 원래의 절차입니다.

둘째, 상가·토지는 0.9%가 상한입니다. 주택과 요율 체계가 아예 다릅니다. 「거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의하여 결정한다」이므로, 0.9%를 부르는 것은 상한을 부르는 것이지 정해진 요율을 부르는 것이 아닙니다.

셋째, 상가주택은 면적 비율로 갈립니다. 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율(0.4~0.7%), 미만이면 주택 외 요율(0.9% 이내)을 씁니다. 같은 건물인데 요율이 두 배 이상 차이 날 수 있으므로 면적 비율을 먼저 확인해야 합니다.

확인이 필요한 것

주택 요율표는 시·도 조례로 정합니다. 조문에 「시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서」라고 되어 있습니다. 위 표는 널리 쓰이는 값이며 조례 원문을 확인한 것이 아닙니다. 거래하실 지역 조례를 확인하시고, 다르면 계산기의 「요율 직접 입력」 칸에 넣으십시오.

오피스텔은 시행규칙 별표 2를 따르는데, 일정 요건(전용면적·시설)을 갖춘 경우에만 해당합니다. 별표 본문은 확인하지 못했습니다.

부가가치세는 중개업자가 일반과세자인 경우 10%입니다. 간이과세자면 다릅니다. 계약 전에 물어보십시오. 실비는 별도입니다 — 권리관계 확인 비용 등은 영수증을 첨부해 청구할 수 있습니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 사안의 법률·세무 판단이 아닙니다. 요율은 지역 조례에 따라 다를 수 있습니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.

설계사무소는 평당 700만원이라고 했습니다. 그런데 시공사 견적서에는 950만원이 적혀 옵니다.

250만원 차이. 누가 거짓말을 하는 걸까요.

둘 다 아닙니다. ‘건축비’라는 말이 서로 다른 세 가지를 가리키기 때문입니다.

‘건축비’는 세 가지입니다

이름	어디에 쓰나
표준건축비	국토부 고시. 세금·부담금 산정용
기본형 건축비	분양가 상한제 산정용
실제 도급단가	시공사와 계약하는 금액

쓰임이 완전히 다른 숫자인데 셋 다 ‘건축비’라고 부릅니다. 그래서 대화가 어긋납니다. 한쪽은 고시 기준을 말하고 다른 쪽은 계약 금액을 말하는데, 서로 같은 말을 하고 있다고 생각합니다.

견적을 받으실 때 “이건 셋 중 어느 건가요”라고 한 번만 물으시면 그 자리에서 정리됩니다.

원가와 도급액은 다릅니다

여기서 한 겹이 더 있습니다.

재료비와 인건비를 다 더한 것이 원가입니다. 그런데 계약서에 찍히는 도급액에는 그 위에 이런 것들이 붙습니다.

• 법정보험료 (산재·고용·건강·연금)
• 일반관리비
• 이윤
• 부가세

실제 도급내역서에서 원가 398억이 도급액 471억이 됐습니다. 약 1.18배입니다.

원가만 듣고 예산을 잡으면 18%가 빕니다. 100억을 생각했다면 118억이 필요합니다.

견적서에 아예 없는 것들

더 큰 문제는 견적서에 들어 있지도 않은 항목입니다. ‘별도’라고 작게 적혀 있거나, 아예 언급이 없습니다.

• 설계비 · 감리비 · 인허가 용역비
• 전기 · 가스 · 상하수도 인입비
• 철거비 · 지장물 이설
• 민원처리비

실무 수지분석표에서는 이것들이 건설비와 별도 항목으로 잡혀 있습니다. 공사비의 10~15%를 차지합니다. 견적서만 보고 예산을 짜면 이 부분이 통째로 빠집니다.

견적서를 받을 때 확인할 세 가지

1. 이 단가에 무엇이 포함되는지 목록으로 받기 — 말이 아니라 문서로
2. 별도공사 범위를 계약서에 명시하기 — 나중에 “그건 별도였다”는 말을 막습니다
3. 자재비 인상 시 정산 방식 정하기 — 공사 기간이 길수록 중요합니다

세 가지 다 계약 전에 해야 합니다. 착공 뒤에는 협상력이 사라집니다.

이 글의 한계

1.18배는 특정 현장의 도급내역서에서 나온 값입니다. 공종·규모·시기에 따라 달라집니다. 관급 자재가 있거나 특수 공법이 들어가면 구성이 바뀝니다.

일반화할 수 있는 것은 배수가 아니라 구조입니다 — 원가와 도급액은 다르고, 그 사이에 보험료·관리비·이윤·부가세가 있다는 것.

특정 시공사나 현장과 무관한 일반 구조 설명입니다.

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견적서에서 빠지기 쉬운 항목을 체크리스트로 만들어 뒀습니다. 포함인지 별도인지 반드시 물어볼 14가지가 들어 있습니다.
건축 견적 체크리스트 (PDF)

용도와 연면적만 넣으면 도급액 범위가 나오는 건축비 계산기도 있습니다. 다른 도구는 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

“신탁이라 원래 그래요.”

이 말을 듣고 그냥 넘어갔다면, 나중에 남는 게 없습니다. 말은 기록이 아니기 때문입니다.

신탁 3부작의 마지막입니다. 앞 세 편에서 무엇을 확인해야 하는지 봤다면, 오늘은 확인한 것을 어떻게 남기는지입니다.

계약서 말고 한 장 더 있습니다

중개대상물 확인·설명서라는 서류입니다. 중개사가 작성해서 서명하고 건네주는 문서입니다.

계약서에 밀려 대충 받아 넣는 경우가 많습니다. 그런데 이 서류가 나중에 근거가 되는 자리입니다.

구분	형태	나중에 남는가
“신탁이라 원래 그래요”	말	남지 않습니다
확인·설명서에 적힌 내용	서명이 들어간 서면	남습니다

다툼이 생기면 남아 있는 것만 근거가 됩니다. 기억은 양쪽이 다릅니다.

여기에 뭐가 적혀 있어야 하나

신탁 물건이라면 최소한 이 셋은 확인하십시오.

• 등기부상 소유자가 누구인지 — 신탁회사 이름이 적혀 있는지
• 권리관계에 신탁이 있다는 사실
• 임대 권한과 동의 조건을 확인했는지

해당란이 비어 있거나 ‘해당 없음’으로 되어 있으면, 그 자리에서 물으십시오. 서류를 받아 들고 나온 뒤에는 묻기 어려워집니다.

요청하는 방법

대부분 여기서 막히십니다. 확인은 하고 싶은데 말을 어떻게 꺼낼지 몰라서요.

“확인·설명서 권리관계란에 신탁 내용도 기재해 주시겠어요?”

거절할 이유가 없는 요청입니다. 원래 적어야 하는 항목을 적어달라는 것이니까요.

머뭇거리거나 “그건 안 써도 된다”고 하면, 그 자체가 신호입니다.

이 서류는 공짜입니다

따로 돈을 내고 받는 게 아닙니다. 중개보수에 이미 포함되어 있습니다. 안 주면 달라고 하시면 됩니다. 받으실 권리가 있는 문서입니다.

중개사를 의심하라는 게 아닙니다

대부분은 제대로 씁니다. 다만 신탁은 빠뜨리기 쉬운 항목입니다. 물건이 많고 계약이 급하면 그렇게 됩니다.

한 번 짚어드리면 서로 편해집니다. 중개사 입장에서도 나중에 문제가 생기는 것보다 지금 한 줄 더 쓰는 편이 낫습니다.

받고 나서 하실 일

• 서명·날인과 개업공인중개사 정보가 있는지 확인
• 사본이 아니라 원본을 받았는지 확인
• 계약서·영수증과 함께 보관 — 사진으로도 남겨 두십시오

신탁 3부작 정리

편	핵심
1편	등기부에 ‘신탁’이면 소유자가 다릅니다
2편	조건은 신탁원부에 있습니다 — 인터넷으로 뗍니다
3편	순서표만으로는 보증금이 안 지켜집니다
4편	확인한 것을 서면으로 남깁니다

이 글의 한계

여기 적은 것은 절차입니다. 개별 계약의 법률 판단이 아니고, 중개사의 책임 범위나 제재를 다루지 않습니다. 그건 조문을 확인하고 말해야 하는 영역입니다.

확인·설명서의 항목 구성은 서식 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 받으신 서류를 기준으로 보십시오.

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신탁 계약 전 확인 4단계를 A4 3쪽으로 정리해 뒀습니다. 3부작 내용이 체크박스로 들어 있습니다.
신탁 부동산 계약 전 확인 4단계 (PDF)

보증금 순위가 궁금하시면 보증금 안전선 계산기도 함께 쓰십시오.

다음 편부터는 주제가 바뀝니다. 「내 땅에 건물 지으면 얼마? — ‘평당 얼마’의 함정」입니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기

전입신고하고 확정일자 받으면 끝난 줄 압니다. 저도 그렇게 배웠습니다.

그런데 다 하고도 못 받는 경우가 있습니다.

이유는 단순합니다. 이 둘은 ‘순서표’이지 ‘잔고 증명’이 아닙니다. 몇 번째로 받을지는 정해주지만, 그 순서까지 돈이 남아 있을지는 말해주지 않습니다.

순서를 받는 것과 돈을 받는 것

구분	무엇을 정하나	보증금을 보장하나
전입신고 + 확정일자	몇 번째로 받을지	아니오
실제로 남는 돈	앞사람 주고 얼마 남는지	여기서 갈립니다

앞에 선 사람이 다 가져가면 순서는 의미가 없습니다. 1번이든 2번이든 잔고가 0이면 똑같습니다.

그래서 전입신고와 확정일자는 반드시 하되, 그게 끝이 아니라고 알고 계셔야 합니다.

내 앞에 누가 서 있는지 봅니다

등기부등본 을구를 보십시오. 근저당이 잡혀 있으면 그게 내 앞사람입니다.

거기 적힌 채권최고액이 그 사람이 가져갈 수 있는 한도입니다. 실제 빌린 돈보다 보통 20~30% 크게 잡혀 있습니다. 이자와 비용까지 담보하려고 여유를 두기 때문입니다.

계산은 이 한 줄입니다.

(채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세

구간	판단
60% 미만	여유
60 ~ 70%	주의
70 ~ 80%	위험
80% 이상	매우 위험

이 숫자들은 판단을 돕는 기준선이지 법에 정해진 수치가 아닙니다. 물건마다 다릅니다.

숫자보다 중요한 두 번째 변수

위 계산에서 ‘시세’를 무엇으로 넣느냐가 결과를 완전히 바꿉니다.

지금 호가로 넣으면 안전해 보입니다. 그런데 보증금을 못 받는 상황은 그 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 그때는 호가에 안 팔립니다.

급하게 팔릴 때 값으로 보셔야 합니다. 시세의 70~80%를 가정하고 다시 계산해 보시면 숫자가 달라집니다.

다가구는 한 번 더 봅니다

한 건물에 세대가 여럿이면 앞사람이 은행만이 아닙니다. 나보다 먼저 들어온 세입자들도 내 앞에 있습니다.

그 보증금 합계를 모르면 계산 자체가 성립하지 않습니다. 임대인에게 서면으로 요청할 수 있습니다. 거절당하거나 얼버무린다면 그 자체가 정보입니다.

계약서에 한 줄 넣으십시오

“잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다”

계약할 때는 깨끗했는데 잔금 전에 대출이 잡히는 경우가 있습니다. 그러면 내 앞에 없던 사람이 갑자기 생깁니다. 계약서를 쓸 때 확인한 등기부는 이미 옛날 것이 됩니다.

한 줄이면 막을 수 있는 일입니다. 특약란에 넣어달라고 하십시오.

정리

1. 전입신고·확정일자 — 반드시 하되 그게 끝이 아닙니다
2. 등기부 을구에서 채권최고액 확인
3. (앞선 금액 + 내 보증금) ÷ 시세 계산 — 시세는 보수적으로
4. 다가구면 선순위 보증금 합계까지 더하기
5. 계약서에 근저당 설정 금지 특약 추가

이 글의 한계

여기 적은 것은 절차와 계산 구조입니다. 개별 계약의 법률 판단이 아닙니다.

실제 배당에는 소액임차인 최우선변제, 당해세, 경매비용처럼 여기서 뺀 요소가 더 있습니다. 그래서 이 계산은 실제보다 낙관적으로 나옵니다. 여유를 두고 보십시오.

등기부에 ‘신탁’이 적혀 있다면 이 계산보다 먼저 할 일이 있습니다. 지난 두 편을 보시는 게 순서입니다.

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숫자 네 개만 넣으면 어느 구간인지 바로 나오는 계산기를 만들었습니다. 낙찰가율 막대를 왼쪽으로 밀어 보시면, 시세로는 괜찮은데 급매로 팔릴 때 얼마를 못 받는지 보입니다.
보증금 안전선 계산기

다음 편은 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 이유」입니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기