상가 임대, 월세 받으면 실제로 얼마 남을까

“상가 임대 놓으면 월세 250만원”이라는 말을 들으면 매달 통장에 250만원이 들어올 거라 생각하기 쉽습니다. 그런데 대출을 끼고 있다면 실제로 손에 남는 돈은 그 절반도 안 될 수 있습니다.

상가 임대, 월세가 그대로 내 돈이 되지 않는 이유

월세에서 다음 네 가지가 순서대로 빠져나갑니다.

• 공실 — 1년 내내 세입자가 있는 게 아닙니다
• 재산세 등 — 보유하는 동안 계속 나가는 세금
• 임대인 부담 관리비 — 공용부 관리비 중 임대인 몫
• 대출이자 — 대출을 받았다면 가장 크게 빠지는 항목

월세 250만원이면 실제로 얼마 남을까

월세 250만원(연 3,000만원), 대출 2억 5천만원(금리 5.0%), 공실률 10%, 재산세 등 연 120만원, 관리비 연 180만원인 경우로 계산해 보겠습니다.

연 1,150만원이면 월평균 약 96만원입니다. 월세로는 250만원을 받지만, 대출이자까지 다 내고 나면 실제로 손에 쥐는 돈은 그 40%가 채 안 됩니다.

여기서 많이 틀립니다

첫째, 대출이자가 가장 크게 빠집니다. 위 예시에서도 대출이자(1,250만원)가 공실·재산세·관리비를 다 합친 것(600만원)보다 큽니다. 대출 비중이 클수록 이 격차는 더 벌어집니다.

둘째, 공실률 10%는 상권마다 다릅니다. 신축 상가나 상권이 약한 곳은 공실 기간이 훨씬 길 수 있습니다. 공실률을 25%로 올려서 한 번 더 계산해 보시고, 두 결과의 차이를 확인해 두는 게 좋습니다.

셋째, “월세 250만원”이라는 광고는 보통 이 계산을 거치지 않은 숫자입니다. 공실도, 세금도, 대출이자도 빼지 않은 표면 금액을 그대로 광고에 쓰는 경우가 많습니다.

확인이 필요한 것

대출 원금 상환분은 이 계산에 포함하지 않았습니다 — 이자만 비용으로 보고, 원금 상환은 자산(대출잔액 감소)으로 따로 봅니다. 실제 현금흐름을 보실 때는 원리금균등상환이라면 매달 원금도 같이 빠져나간다는 점을 함께 고려하십시오.

재산세·관리비는 물건마다 편차가 큽니다. 위 예시는 계산 구조를 보여드리기 위한 가정값이며, 실제 물건의 정확한 금액으로 다시 계산해 보셔야 합니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 물건의 투자 판단이 아닙니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.