전입신고 O, 확정일자 O, 그런데 보증금 0원 — 어디서 갈리는가

전입신고하고 확정일자 받으면 끝난 줄 압니다. 저도 그렇게 배웠습니다.

그런데 다 하고도 못 받는 경우가 있습니다.

이유는 단순합니다. 이 둘은 ‘순서표’이지 ‘잔고 증명’이 아닙니다. 몇 번째로 받을지는 정해주지만, 그 순서까지 돈이 남아 있을지는 말해주지 않습니다.

순서를 받는 것과 돈을 받는 것

앞에 선 사람이 다 가져가면 순서는 의미가 없습니다. 1번이든 2번이든 잔고가 0이면 똑같습니다.

그래서 전입신고와 확정일자는 반드시 하되, 그게 끝이 아니라고 알고 계셔야 합니다.

내 앞에 누가 서 있는지 봅니다

등기부등본 을구를 보십시오. 근저당이 잡혀 있으면 그게 내 앞사람입니다.

거기 적힌 채권최고액이 그 사람이 가져갈 수 있는 한도입니다. 실제 빌린 돈보다 보통 20~30% 크게 잡혀 있습니다. 이자와 비용까지 담보하려고 여유를 두기 때문입니다.

계산은 이 한 줄입니다.

(채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세

이 숫자들은 판단을 돕는 기준선이지 법에 정해진 수치가 아닙니다. 물건마다 다릅니다.

숫자보다 중요한 두 번째 변수

위 계산에서 ‘시세’를 무엇으로 넣느냐가 결과를 완전히 바꿉니다.

지금 호가로 넣으면 안전해 보입니다. 그런데 보증금을 못 받는 상황은 그 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 그때는 호가에 안 팔립니다.

급하게 팔릴 때 값으로 보셔야 합니다. 시세의 70~80%를 가정하고 다시 계산해 보시면 숫자가 달라집니다.

다가구는 한 번 더 봅니다

한 건물에 세대가 여럿이면 앞사람이 은행만이 아닙니다. 나보다 먼저 들어온 세입자들도 내 앞에 있습니다.

그 보증금 합계를 모르면 계산 자체가 성립하지 않습니다. 임대인에게 서면으로 요청할 수 있습니다. 거절당하거나 얼버무린다면 그 자체가 정보입니다.

계약서에 한 줄 넣으십시오

“잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다”

계약할 때는 깨끗했는데 잔금 전에 대출이 잡히는 경우가 있습니다. 그러면 내 앞에 없던 사람이 갑자기 생깁니다. 계약서를 쓸 때 확인한 등기부는 이미 옛날 것이 됩니다.

한 줄이면 막을 수 있는 일입니다. 특약란에 넣어달라고 하십시오.

정리

1. 전입신고·확정일자 — 반드시 하되 그게 끝이 아닙니다
2. 등기부 을구에서 채권최고액 확인
3. (앞선 금액 + 내 보증금) ÷ 시세 계산 — 시세는 보수적으로
4. 다가구면 선순위 보증금 합계까지 더하기
5. 계약서에 근저당 설정 금지 특약 추가

이 글의 한계

여기 적은 것은 절차와 계산 구조입니다. 개별 계약의 법률 판단이 아닙니다.

실제 배당에는 소액임차인 최우선변제, 당해세, 경매비용처럼 여기서 뺀 요소가 더 있습니다. 그래서 이 계산은 실제보다 낙관적으로 나옵니다. 여유를 두고 보십시오.

등기부에 ‘신탁’이 적혀 있다면 이 계산보다 먼저 할 일이 있습니다. 지난 두 편을 보시는 게 순서입니다.

숫자 네 개만 넣으면 어느 구간인지 바로 나오는 계산기를 만들었습니다. 낙찰가율 막대를 왼쪽으로 밀어 보시면, 시세로는 괜찮은데 급매로 팔릴 때 얼마를 못 받는지 보입니다.
보증금 안전선 계산기

다음 편은 「전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 이유」입니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기