등기부에 ‘신탁’ 두 글자가 있으면 집주인이 아닙니다 — 계약 전에 확인할 세 가지

등기부등본을 뗐는데 소유자 칸에 낯선 회사 이름이 적혀 있고, 그 옆에 ‘신탁’이라는 두 글자가 보인 적 있으십니까.

집을 보여주고 조건을 말한 사람은 분명 개인이었는데, 서류에는 다른 이름이 있습니다. 이 상태에서 계약하면 무슨 일이 벌어지는지, 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 적겠습니다.

먼저 말씀드립니다. 신탁은 나쁜 구조가 아닙니다. 개발사업에서는 매우 흔합니다. 문제는 구조가 아니라 확인을 건너뛰는 것입니다.

등기부에서 소유자가 바뀝니다

부동산을 신탁하면 등기부 갑구의 소유자가 신탁회사 이름으로 바뀝니다. 원래 주인은 사라지는 것이 아니라 ‘위탁자’라는 이름으로 따로 적힙니다.

건물은 그대로고 사는 사람도 그대로인데, 서류상 주인만 달라진 상태입니다. 그래서 겉으로는 아무것도 바뀐 게 없어 보입니다.

계약서에 도장을 찍을 상대가 누구여야 하는지가 여기서 갈립니다.

실무에서는 위탁자가 나옵니다

현장에서 집을 보여주고, 조건을 말하고, 계약을 하자고 하는 쪽은 대개 원래 주인입니다. 자연스러운 일입니다. 그 사람이 그 건물을 실제로 운영하고 있으니까요.

다만 계약할 권한이 있는지는 별개입니다. 권한이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 있다면 어디까지인지, 누구의 동의가 필요한지가 정해져 있습니다.

그 내용은 등기부에 나오지 않습니다.

신탁원부를 떼어 봐야 합니다

등기부에는 ‘신탁’이라는 표시만 나옵니다. 실제 조건은 신탁원부라는 별도 서류에 적혀 있습니다. 등기소에서 발급합니다.

여기에 이런 것들이 적혀 있습니다.

• 임대를 놓을 수 있는 권한이 누구에게 있는지
• 임대차 계약에 별도 동의가 필요한지, 필요하다면 누구의 동의인지
• 보증금을 받는 계좌가 누구 명의여야 하는지
• 신탁이 끝나면 소유권이 어떻게 되는지

신탁계약의 내용은 건마다 다릅니다. 그래서 “신탁이면 이렇다”고 한 줄로 말할 수 없습니다. 해당 물건의 원부를 봐야 합니다.

확인 안 하고 계약하면

권한 없는 사람과 맺은 계약은 소유자가 인정하지 않는 계약이 될 수 있습니다. 그러면 보증금을 돌려받을 상대가 흐려집니다.

여기서 많이 오해하시는 부분이 있습니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 순서를 지키는 일입니다. 그런데 이 경우의 문제는 순서가 아니라 상대가 맞았는가입니다. 순서를 아무리 잘 지켜도 처음 상대가 어긋나 있으면 그 위에 쌓은 것이 흔들립니다.

돈을 넣기 전에 확인하는 것과, 넣고 나서 다투는 것은 드는 비용이 완전히 다릅니다.

계약 전 순서 4단계

3단계의 세 가지가 핵심입니다. 하나라도 답이 안 나오면 거기서 멈추십시오.

말로 들은 설명은 확인이 아닙니다. “괜찮다”는 말은 서류가 아닙니다.

그래서 어떻게 하면 됩니까

떼어 보고 맞으면 그냥 계약하시면 됩니다. 신탁 물건이라는 이유만으로 피할 일이 아닙니다.

안 맞으면 서면으로 확인받기 전까지 보류하십시오. 그 며칠이 아까워 보여도, 보증금을 다투는 시간보다는 훨씬 짧습니다.

이 글의 한계

여기 적은 것은 ‘무엇을 어디서 확인하는가’라는 절차입니다. 개별 계약의 법률 판단이 아닙니다.

신탁계약의 내용은 건마다 다르고, 같은 신탁이라도 조건이 완전히 다를 수 있습니다. 판단이 필요한 상황이라면 전문가에게 해당 물건의 신탁원부를 보여주고 물어보십시오. 원부 없이 하는 상담은 일반론밖에 나오지 않습니다.

특정 단지나 지역과 무관한 일반 구조 설명입니다.

계약 전 확인 4단계를 A4 3쪽으로 정리해 뒀습니다. 체크박스가 있어 그대로 따라 하시면 됩니다.
신탁 부동산 계약 전 확인 4단계 (PDF)

다음 편은 「신탁원부, 이제 인터넷으로 뗄 수 있습니다」입니다. 이 글의 2단계를 훨씬 쉽게 만드는 이야기입니다.

신탁 여부와 별개로, 내 보증금이 어느 구간인지 먼저 보십시오. 숫자 네 개만 넣으면 됩니다. 낙찰가율을 낮춰 보시면 급매로 팔릴 때 얼마를 못 받는지 보입니다.
보증금 안전선 계산기

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기