분양가 100원의 정체 — 건축비 38, 토지비 24, 이익 21

“원가에 맞춰 분양합니다.”

이 말을 들으면 원가가 얼마인지 물어보십시오. 대개 답이 안 나옵니다.

원가가 정해져 있지 않기 때문입니다. 무엇을 원가에 넣느냐가 매번 다릅니다. 그래서 ‘원가’라는 말은 확인할 수 없는 말입니다.

분양가 100원이 이렇게 나뉩니다

실무 수지분석표를 열면 구성이 나옵니다.

많이들 반대로 알고 계십니다

땅값이 제일 클 것 같은데, 실제로는 건축비가 가장 큽니다. 38원 대 24원입니다.

그래서 분양가가 오르는 이유는 대개 공사비 쪽입니다. 자재비·인건비가 오르면 바로 반영됩니다. 땅값은 이미 몇 년 전에 확정된 숫자입니다.

‘기타제비용’ 14원이 제일 흐릿합니다

이 ‘기타’에 브랜드 사용료, 분양·입주 업무지원비, 입주관리비, 협회비 같은 것들이 들어갑니다. 항목 이름만 봐서는 크기를 짐작하기 어렵습니다.

부담금만 10가지입니다

실무 수지분석표에는 부담금이 10개 항목으로 따로 잡혀 있습니다.

• 학교용지부담금 · 개발부담금 · 농지보전부담금 · 대체산림자원조성비
• 교통유발부담금 · 과밀부담금 · 광역교통시설부담금 · 상하수도분담금
• 분양가상한제비용 · 개발행위허가 비용

전부 분양가에 실려 있습니다. 그리고 이 중 상당수는 지역·지목·규모마다 달라서, 같은 평수라도 현장에 따라 금액이 크게 벌어집니다.

그래서 물어볼 한 가지

“세전이익률이 몇 %입니까”

이 한 줄에 사업의 체력이 다 들어 있습니다. 이익률이 곧 버틸 수 있는 분양가 하락폭이기 때문입니다.

이익률 21% 사업은 분양가가 21% 밀리면 남는 게 없습니다. 그 아래로 가면 손실입니다.

일반화하면 안 되는 부분

이 숫자는 한 사업의 명세입니다. 전국 평균이 아닙니다.

토지비 비중은 지역에 따라 크게 갈립니다. 서울 도심은 절반을 넘기도 하고, 지방은 20% 아래로 내려가기도 합니다. 건설비는 지역차가 작은데 토지비는 크기 때문에, 총합이 100이라는 이유로 나머지 비중이 눌리거나 부풀려집니다.

비율이 아니라 구조를 외우십시오. 일반화할 수 있는 것은 「이익률 = 버틸 수 있는 하락폭」이라는 관계입니다.

지출 8대 분류와 부담금 10종을 그대로 옮긴 계산기를 만들어 뒀습니다. 손익분기 분양률이 시행사·신탁사 기준으로 각각 나옵니다.
사업성 검토 계산기

다른 도구는 여기에 모아 뒀습니다.

감으로 사지 말고, 숫자로 보자. — 부동산 숫자 읽기