재산세 계산법 — 고지서가 두 번 오는 이유

재산세 고지서가 7월에 한 번, 9월에 또 한 번 옵니다. 잘못 나온 것이 아닙니다. 주택 재산세는 절반씩 두 번 나누어 부과됩니다. 그리고 고지서에 찍힌 금액은 재산세 하나가 아니라 세 가지가 합쳐진 금액입니다.

재산세 계산법 — 공시가격에서 시작합니다

계산 순서는 이렇습니다.

① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
주택은 60%입니다. 공시가격 4억원이면 과세표준은 2억 4천만원입니다. (지방세법 시행령 제109조제1항)

② 본세 = 과세표준 × 구간별 누진세율

1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하인 경우에 적용됩니다. (지방세법 제111조의2제1항)

고지서 금액이 계산값보다 큰 이유

본세만 계산하고 고지서를 보면 금액이 안 맞습니다. 두 가지가 더 붙기 때문입니다.

재산세 도시지역분 — 과세표준 × 0.14%가 따로 붙습니다. 대부분의 도시 지역이 해당됩니다. 조례로 0.23%까지 올릴 수 있습니다. (지방세법 제112조제1항제2호·제2항)

지방교육세 — 재산세액의 20%입니다. 다만 도시지역분에는 안 붙습니다 — 본세에만 붙습니다. (지방세법 제151조제1항제6호)

공시가격 4억원, 1세대 1주택인 경우로 예를 들면 이렇습니다.

본세는 30만원인데 고지서 총액은 69만 6천원입니다. 도시지역분이 본세보다 큽니다. 이 구조를 모르면 고지서를 봐도 어디서 나온 금액인지 알 수 없습니다.

1세대 1주택이면 얼마나 아끼나

같은 공시가격에서 일반 세율과 특례세율의 차이입니다.

공시가격이 올라갈수록 차이도 커집니다. 다만 9억원을 넘으면 특례세율 자체가 적용되지 않습니다.

확인이 필요한 것

과세표준 상한제는 반영하지 않았습니다. 직전 연도 과세표준에 상한율을 더한 금액을 넘지 못하게 하는 규정이 있습니다(지방세법 제110조제3항). 공시가격이 크게 오른 해에는 실제 세액이 위 계산보다 낮게 나옵니다.

지자체가 세율을 조정할 수 있습니다. 표준세율의 50% 범위에서 조례로 가감할 수 있습니다(같은 법 제111조제3항). 해당 연도에만 적용됩니다.

2026년도 1세대 1주택 공정시장가액비율은 시행령에 별도 구분이 있는데 본문을 확인하지 못했습니다. 여기서는 60%로 계산했습니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 사안의 세무 판단이 아닙니다. 세율은 지자체 조례에 따라 다를 수 있습니다. 실행 전에는 전문가 확인을 거치십시오.