원룸 지으면 몇 호실이 나오고 얼마가 남을까

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땅 120평, 용적률 200%짜리 부지에 원룸을 지으면 22호실이 나옵니다. 월세는 다 걷힙니다. 그런데 내 돈 대비 수익률은 3.9%입니다. 은행 정기예금보다 못한 숫자입니다. “지으면 남는다”와 “실제로 얼마 남는다”는 다른 질문입니다.

원룸 신축, 호실 수부터 정해집니다

호실 수는 연면적 ÷ 호실당 전용면적으로 정해집니다. 연면적은 대지면적 × 용적률입니다.

대지 120평, 용적률 200%면 연면적은 240평입니다. 여기서 공용면적(복도·계단 등, 통상 25%)을 빼면 전용 합계는 180평입니다. 원룸 한 호실 전용면적을 8평으로 잡으면 180 ÷ 8 = 22호실이 나옵니다.

여기서부터가 중요합니다. 22호실이 나온다고 22호실만큼 돈이 남는 게 아닙니다.

내 땅 조건을 넣으면 호실 수와 수익률이 같이 나옵니다.

같은 조건(땅값 9억, 공사비 평당 650만원, 대출 60%, 금리 5%, 공실 0%)으로 실제 돈의 흐름을 따라가 보면 이렇습니다.

내 돈 8.4억원을 넣었는데, 연 순이익은 3,300만원입니다. 연 월세수입 1.3억원에서 운영비(15%) 2,000만원과 대출이자 7,900만원을 빼면 이 정도만 남습니다. 8.4억 대비 3,300만원이 3.9%입니다.

계산기는 이 수치를 “예금만 못함”으로 판정합니다. 손익분기(공실률 30%까지 버팀)는 넉넉해 보이지만, 애초에 100% 만실이어도 수익률 자체가 낮다는 뜻입니다.

첫째, “월세가 다 걷힌다”와 “돈이 남는다”를 혼동합니다. 연 월세수입 1.3억원만 보고 계산을 멈추면 사업성이 좋아 보입니다. 여기서 운영비와 대출이자를 빼야 진짜 숫자가 나옵니다.

둘째, 대출을 많이 쓸수록 수익률이 오른다고 생각합니다. 틀린 방향은 아니지만 이자율이 낮을 때만 그렇습니다. 대출금리가 오르면 내 돈은 그대로인데 이자만 늘어 수익률이 빠르게 떨어집니다.

셋째, 부대비용을 빼먹습니다. 설계·감리·수도전기 인입·취득세 등이 공사비의 12% 안팎입니다. 이 계산에서만 1.9억원입니다. 공사비만 계산하고 총투자를 과소평가하는 경우가 많습니다.

공실률	임대 호실	연 순이익	자기자본수익률
0%	22호실	+3,300만원	3.9%
10%	20호실	+2,200만원	2.6%
20%	18호실	+1,000만원	1.2%
30%	15호실	-100만원	-0.1%
40%	13호실	-1,200만원	-1.4%

이 조건에서는 공실률 30%(6호실 이상 빔)를 넘는 순간부터 매달 손해입니다. 만실이어도 수익률이 낮은 상태에서 공실까지 겹치면 마이너스로 넘어가는 속도가 빠릅니다.

인허가가 나온다는 전제입니다. 이 계산은 용적률만으로 연면적을 역산합니다. 실제로는 주차대수·일조권·도로 조건에 걸리면 설계 단계에서 호실 수가 줄어듭니다. 건축사 가설계를 받기 전까지는 참고용 숫자입니다.

운영비 15%, 부대비용 12%는 일반적인 눈대중값입니다. 관리 방식(위탁·직영)과 지역에 따라 달라집니다. 실제 견적을 받으면 계산기의 「직접 입력」 칸에 넣어 다시 계산하십시오.

내 땅 조건으로 계산하면 숫자가 달라집니다.

이 글은 일반적인 계산 구조를 설명한 것이며, 개별 부지의 인허가·설계 가능 여부를 확정하지 않습니다. 실행 전에는 건축사·시공사 검토를 거치십시오.